Archiwa tagu: wiedza

5 zasad o których musisz pamiętać zanim wybudujesz dom

 

Oto 5 podstawowych zasad o których musisz pamiętać zanim wybudujesz dom. Przeczytaj je a będziesz wiedział jak nie dać się oszukać sprzedawcy i jak uniknąć nieprzewidzianych kosztów.

Budowa domu wiąże się z wieloma obowiązkami, które będziesz musiał wykonać podczas budowy domu. Ale zanim rozpoczniesz budowę, musisz kupić działkę. Abyś nie dać się oszukać pamiętaj o poniższych zasadach:

Zasada 1 Sprawdź Plan Zagospodarowania Przestrzennego

W skrócie chodzi o to żebyś sprawdził czy twoja działka, która planujesz kupić leży na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Sprawdzisz w ten sposób czy obok działki, którą planujesz kupić nie jest planowana np. budowa magazynu, składów budowlanych itp. Tego dowiesz się w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy przynależnym do lokalizacji danej działki. Sprawdź za nim kupisz! Informacje dotyczące szczegółowego opisu planu zagospodarowania przestrzennego znajdziesz tutaj.

Zasada 2  Sprawdź Warunki Zabudowy

Jeżeli gmina lub miasto nie ma stworzonego i uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, to musisz wystąpić o warunki zabudowy. Z tego dokumentu dowiesz się, jakie jest przeznaczenie działki oraz jaki rodzaj budynku możesz na nim wybudować. Zawarte w nim są również  informacje określające wysokość budynku, ilość kondygnacji, usytuowanie budynku na działce, itp. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Zasada 3  Uzyskaj numer Księgi Wieczystej

Przed kupnem działki zawsze możesz poprosić sprzedającego, aby podał Tobie numer księgi wieczystej. Dowiesz się z niej, kto jest właścicielem działki, czy jest nim rzeczywiście osoba, która podaje się za właściciela. Uzyskasz również informacje czy dana działka nie jest objęta hipoteką lub służebnością gruntową. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Zasada 4  Uzyskaj Mapę Zasadniczą

Odpis mapy zasadniczej możesz uzyskać zawsze nawet jak nie jesteś właścicielem nieruchomości. Dowiesz się dzięki temu jak daleko od Twojej działki znajdują się przyłącza energetyczne, wodne, gazowe lub kanalizacyjne. Dzięki tej wiedzy, koszt budowy domu nie wrośnie w wyniku wysokich kosztów uzbrojenia działki. Informację o tym jak i gdzie uzyskać mapę zasadnicza znajdziesz tutaj.

Zasada 5  Zaplanuj budowę drogi dojazdowej

Musisz pamiętać, że zanim gmina wybuduje drogę asfaltowa do Twojej działki może minąć kilka lub kilkanaście lat. Do tego czasu będziesz musiał na własny koszt zapewnić dojazd do swojego domu. Wszystko zależy od materiału, jaki użyjesz do budowy drogi. Najlepiej dogadać się z przyszłymi sąsiadami i wspólnie podzielić się kosztami budowy drogi. Wiem, że mało, kto planuje taki wydatek w budżecie przeznaczonym na budowę domu, dlatego zwracam uwagę, że taki wydatek będzie potrzebny. Więcej informacji dotyczących rodzajów surowców używanych do budowy drogi znajdziesz tutaj.

Ulgi podatkowe dla przedsiebiorczych

Ponieważ kwestia zobowiązań podatkowych uzależniona jest od szeregu czynników i indywidualnej sytuacji każdej osoby, pamiętajcie, aby przed sprzedażą skonsultować swoją decyzję z doradcą podatkowym czy notariuszem. Ten artykuł ma na celu przedstawienie prawnie dozwolonych możliwości, z jakich warto skorzystać, aby nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości.  Jest to drugi artykuł z serii o podatkach. Osoby zainteresowane zapraszam do przeczytania artykułu „jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości”

Podatek od dochodu a nie przychodu

Istnieją sytuacje, w których niestety trzeba będzie zapłacić należny podatek od sprzedaży nieruchomości. Natomiast można się postarać by był on jak najniższy. Jak to zrobić podpowiadam tutaj.

Wysokość podatku zależy od daty nabycia nieruchomości. Dla naszego przykładu załóżmy, że sprzedajemy działkę, którą nabyliśmy w 2014 roku. W wyniku sprzedaży będziemy musieli zapłacić podatek w wysokości 19% o przychodu. Aby pokazać, na czym polega różnica między przychodem a dochodem posłużę się przykładem.

Załóżmy, że w 2014 roku kupiliśmy za 100 tyś zł działkę siedliskową o wielkości 3000 m2. Dokonaliśmy przekształcenia działki na budowlaną oraz dokonaliśmy podziału geodezyjnego, za co zapłaciliśmy np. 5 tyś zł. Ponieważ chcieliśmy na tych działkach dobrze zarobić wiec uzbroiliśmy ten teren w prąd, wodę i gaz. Załóżmy, że koszt uzbrojenia działek wyniósł łącznie 10 tyś zł. Mamy klienta, który za nasze działki budowlane chce zapłacić 250 tyś zł i nam taka cena odpowiada. Aby obliczyć należy podatek należy najpierw obliczyć nasz dochód. Aby to zrobić należy od przychodu odjąć wszystkie poniesione koszty:

250 tyś (cena sprzedaży) – 100 tyś (cena nabycia) – 10 tyś (koszty uzbrojenia) – 5 tyś (koszty podziału) = 135 tyś zł (dochód)

Dopiero od kwoty naszego dochodu zapłacimy 19% podatku. Czyli w naszym przykładzie będzie to kwota 25 650 zł

135 tyś x 19% = 25 650 zł

Pamiętajcie, że musicie posiadać potwierdzenie poniesionych kosztów. Najlepiej jest mieć wystawioną fakturę potwierdzającą wykonanie poszczególnych prać i poniesionych kosztów. Jeżeli nie będziecie posiadać udokumentowanych kosztów to niestety zapłacicie wyższy podatek.

Własne cele mieszkaniowe

Polskie prawo podatkowe pozwala nie płacić podatku również osobom, które kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczą na zakup mieszkania na tzw. własne cele mieszkaniowe. Już wyjaśniam, o co w tym chodzi. Z tego zwolnienia mogą skorzystać osoby, które np. w wyniku darowizny odziedziczyły jakąś nieruchomość i chcą ją sprzedać, aby kupić własne pierwsze mieszkanie. Oto przykład:

W wyniku darowizny w 2014 roku ktoś otrzymał np. działkę budowlaną. Ponieważ nie minęło jeszcze 5 lat podatkowych od daty nabycia, i ze względu na należny podatek nie opłaca się działki sprzedaż. Ale jeżeli dana osoba sprzeda działkę i całą kwotę np. 200 tyś zł, przeznaczy na zakup własnego pierwszego mieszkania, to nie zapłaci podatku. Oczywiście wartość mieszkania może być znacznie większa natomiast nie może być mniejsza.

 

Geoportal – darmowy program ułatwiający zakupy

Jeżeli kupujesz telefon, pralkę, czy ubrania to szukasz w internecie informacji na temat danego produktu. Chcesz dowiedzieć się jak najwięcej na temat szukanej przez siebie rzeczy i czytasz wiele opinii dotyczących produktu. Jest to w pełni zrozumiałe, bo jeżeli wydajemy pieniądze to chcemy kupić jak najlepszy produkt pozbawiony wad technicznych. Taka sama sytuacja dotyczy zakupu nieruchomości. Kupując działkę budowlaną czy rekreacyjną chcemy kupić jak najlepszą. Wiele interesujących nas rzeczy możemy sprawdzić za pomocą internetu. Można poznać numer interesującej nas działki, właściciela nieruchomości, księgę wieczystą, ukształtowanie terenu, natężenie ruchu w danej lokalizacji czy wiele innych. Jeżeli szukasz informacji na jakikolwiek inny temat napisz o tym w komentarzach.

Programem, który ma pomóc w uzyskaniu wiedzy poglądowej na powyższy temat jest Geoportal.

Geoportal, co to jest

Mało, kto wie, ale w przypadku zakupu nieruchomości również można wiele rzeczy sprawdzić zanim się kupi działkę. Istnieje darmowy program Geoportal zapewniający dostęp do usług o danych przestrzennych. Czyli mówiąc potocznie są to dane, które określają położenie, wielkość oraz kształt danego obiektu, czy działki. Jest to program całkowicie darmowy, z którego może korzystać każdy, kto ma dostęp do internetu. Istnieje również aplikacja o tej samej nazwie na urządzenia mobilne.

Czy jest darmowy

Ponieważ program jest darmowy należy pamiętać, że dane w nim umieszczone mają charakter poglądowy.  W przypadku wykorzystania materiałów w celu komercyjnym, wymagane jest uzyskanie zgody z właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz uiścić stosowne opłaty.

Kto jest właścicielem

Właścicielem jest Skarp Państwa, czyli potocznie mówiąc program jest państwowy. Łatwo to poznać po stronie, na jakiej się znajduje http: //www.geoportal.gov.pl/start.  Strony z rozszerzeniem gov.pl są własnością Państwa.

Czy chcąc korzystać z geoportalu trzeba mieć konto?

Nie trzeba. W obecnej chwili posiadanie konta pozwala na aktywne uczestnictwo w forum.

Dane o charakterze katastralnym

Dane o charakterze katastralnym pochodzą z dwóch źródeł. Te, które wyświetlają się kolorem czerwonym, są informacjami pozyskanymi z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dane te są aktualizowane raz lub dwa razy w roku i są to dane przybliżone o charakterze wyłącznie informacyjnym. Natomiast wyświetlane kolorem niebieskim pochodzą z właściwych miejscowo starostw powiatowych i są aktualizowane na bieżąco. Informacje źródłowe można uzyskać we właściwym miejscowo ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Rodzaj gruntu – po co to komu

Przy wyborze działki budowlanej pod budowę domu, przeważnie bierzemy po uwagę cenę i lokalizacje gruntu. Są to oczywiście ważne kryteria, ale jeśli czytasz mojego bloga to na pewno wiesz, że nie są to jedyne czynniki, na które warto zwrócić uwagę. Natomiast, jeżeli jesteś nowym czytelnikiem to witam serdecznie i zachęcam do przeczytania artykułu „czy cena działki jest najważniejsza część I”

Ważnym czynnikiem przy wyborze działki jest również rodzaj gruntu, jaki znajduje się na danym terenie. Rodzaj gruntu ma znaczenie na koszt budowy domu i na komfort późniejszego mieszkania. Aby wyjaśnić, na czym to polega postanowiłem poświecić temu zagadnieniu oddzielny artykuł.

Dlaczego to takie ważne

Każdy grunt można podzielić na różne klasy w zależności od rodzaju podłoża, z jakiego się składają. Szczegółowy opis poszczególnych klas znajduje się w artykule, „na jakim gruncie warto budować – rodzaje gruntów” W zależności od rodzaju gruntu, jaki znajduje się na danej działce, na tej podstawie oblicza się tzw. nośność gruntu. Jest to nic innego jak fizyczna zdolność gruntu do przenoszenia obciążeń. Określa on po prostu czy dany grunt jest wstanie „utrzymać” nasz budynek.

Aby określić, jaki rodzaj grunty znajduję się na działce, warto sprawdzić czy dana działka posiada mapę geologiczną. Jeżeli nie posiadamy takiej mapy warto wykonać badania geotechniczne powinno się zlecić wyspecjalizowanej firmie, która na podstawie kilku odwiertów w ziemi wykona analizę geologiczną.

Czy rodzaj gruntu ma wpływ na koszt budowy domu

Niestety tak. Jeżeli Twoja działka składa się z torfu, gliny lub innego mało stabilnego gruntu, to wiąże się to z wyższymi kosztami budowy domu. Wynikają one z konieczności wymiany gruntu. Polega to na tym, że w miejscu, w którym chcemy wybudować dom musimy wykopać istniejącą ziemię i w jej miejsce nawieźć nowej np. żwiru. Wiąże się to z wykopaniem dołu na 3-5 metrów (wszystko zależy od specyfiki danego gruntu) o szerokości naszego domu. Po wykopaniu i wywiezieniu ziemi należy nawieźć nowej ziemi, którą należy ubić zagęszczarką. Dopiero na takim nowy podłoży można dopiero budować fundamenty. Ze względy na konieczność zaangażowania koparek i wywrotek, oraz kupno nowej ziemi, koszt budowy domu ulegnie zwiększeniu. W zależności od zakresu prac budowlanych taki wzrost kosztów może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Rodzaj gruntu a komfort mieszkania

Budując dom mamy własne wyobrażenie jak będzie on wyglądał. Po zakończeniu prac budowlanych i zamieszkaniu przystąpimy do planowania ogrodu, budowy drogi dojazdowej czy podjazdu do garażu. Tu również warto mieć świadomość rodzaju gruntu. Ma to znaczenie np. podczas intensywnych opadów deszczu. Jeżeli mieszkamy na działce składającej się z gliny to niestety woda z opadów będzie bardzo wolno wsiąkać z podłoże, co będzie powodować, że w ogrodzie będzie stała woda. Na takim podłożu rośliny będą miały problem, aby rosnąć, oraz podjazd do garażu może się zapadać podczas deszczu. Oczywiście istnieje możliwość rozwiązania takiego problemu stosując np. drenaże, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Warto mieć świadomość takich kosztów i świadomie podejmować decyzję wyboru działki pod budowę domu.

Podsumowanie

Przed kupnem działki możemy postarać się samemu określić rodzaj gruntu. Warto się rozejrzeć i sprawdzić czy w bezpośredniej okolicy działki nie ma stawu, czy małej rzeczki. Jej wystąpienie może wiązać się z koniecznością nawiezienia ziemi czy podniesieniem terenu. Oczywiście praktyczną wiedzę będą mieli sąsiedzi danej lokalizacji. Jeżeli na działce obok już powstał dom to warto zapytać się „przyszłego sąsiada” jak wyglądał proces budowy jego domu. Oczywiście działka, działce nie równa, ale można przypuszczać, że dwie sąsiadujące działki nie mogą się znacznie od siebie różnić.

 

Mapa zasadnicza – po co to komu?

Aby określić koszty uzbrojenia działki musimy wiedzieć jak daleko od granicy naszej działki znajduję się główna sieć. Taką wiedzę w postaci graficznej dostarczy nam tzw. mapa zasadnicza. Aby zrozumieć, co to za dokument zacytuję Wikipedię.

Co to jest

Mapa zasadnicza, nazywana również Podstawową Mapą Kraju – w Polsce, zgodnie z art. 2 pkt. 7 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów.

Czyli jest to mapa, na której przedstawione wszystkie informacje, jakie będą nam potrzebne, aby określić koszt uzbrojenia działki.

Po co mi mapa zasadnicza?

Jeżeli chcesz kupić działkę budowlaną to będziesz wiedział jak daleko od granicy działki przebiegają główne sieci. Może też się zdarzyć, że przez Twoja działkę przebiega np. rura gazowa lub wodociągowa. Taka informacją będzie miała wpływ na zagospodarowanie działki i umiejscowienie na niej domu. Może się wówczas okazać, że wybrany przez ciebie projekt domu nie jest możliwy do wybudowania. Lepiej taką wiedzę uzyskać przed wydaniem pieniędzy na zakup działki.

Jeżeli z taką mapą wybierzesz się do „wodociągów” to uzyskasz informację, w którym miejscu będziesz musiał podłączyć się do sieci. Pamiętaj również, że według najnowszych badać 55% populacji to tzw. wzrokowcy. Czyli ludzie, którzy oceniają świat na bazie tego, co widzą. Muszą widzieć dany obszar, jego zarys i otoczenie, aby móc się wypowiedzieć na dany temat.

Gdzie złożyć wniosek

Aby uzyskać taką mapę należy wybrać się wybrać się do Starostwa Powiatowego do Wydziału Geodezji. Należy złożyć wniosek wydanie mapy zasadniczej. Możemy taki wniosek złożyć nie będąc właścicielem gruntu. Musimy tylko znać nr działki i zapłacić za wydanie mapy. W większości urzędów takie mapy uzyskujemy od ręki. Dana mapa może być w kolorze lub czarno-biała. Najlepiej wybrać w kolorze, ponieważ lepiej będą widoczne wszystkie przyłącza, które oznaczone są różnymi kolorami.

Mapa zasadnicza wykonywana jest w kilku skalach. Skala 1: 500 – 1: 1000 dla obszarów o gęstej zabudowie lub obszarów z dużą ilością podziemnej zabudowy. Skala 1: 1000 – 1: 2000 dla obszarów średnio zurbanizowanych i skala 1: 5000 dla zwartych obszarów rolnych i leśnych. Skala powinna być tak dobrana, żeby mapa była przejrzysta i czytelna.

Uzbrojenie działki – podstawowe informacje

Uzbrojenie działki to nic innego jak doprowadzanie do granic działki wody, kanalizacji, prądu i gazu. Są to niezbędne przyłącza, które musimy mieć na działce, aby wybudować dom. Na działkach zlokalizowanych w miastach takie przyłącza powinny być formalnością, ponieważ istnieją już wybudowane sieci energetyczne, gazowe czy wodno-kanalizacyjne. Jeśli kupujemy działkę, w pobliżu, której stoją domy, możemy przypuszczać, że niezbędne media są w granicach działki. Jeżeli działka znajduje się na uboczu daleko od zabudowań, to przed zakupem warto sprawdzić, jakie będą koszty uzbrojenia działki. Możemy to sprawdzić na tzw. mapie zasadniczej na której przedstawione jest uzbrojenie terenu. Opis tej mapy oraz jak i gdzie złożyć wniosek o jej wydanie przeczytacie w artykule mapa zasadnicza-po co to komu.

Prąd

Podłączenie do sieci elektrycznej jest obowiązkowe, bo bez tego nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Aby doprowadzić do działki prąd należy się udać do lokalnego biura sprzedaży konkretnego operatora energetycznego (Tauron, Enea, Energa, Pge). W zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o określenie warunków przyłączenia. Koszt takiego przyłącza zależy od mocy przyłączeniowej (najczęściej zamawia się 15-20 kW) oraz długości przyłącza i jego rodzaju. Jeśli sieci biegną blisko działki, za montaż przyłącza i za opracowanie dokumentacji projektowej zapłacimy w granicach 2-3 tys. zł za każde przyłącze.

Woda i Kanalizacja

Nie na wszystkich działkach wymagane jest podłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej. Warto to sprawdzić w gminie czy taka sieć jest już wybudowana na terenie interesującej nas działki. Jeżeli taka instalacja już istnieje to będziemy musieli się do niej przyłączyć. Jeżeli sieci nie, będziemy musieli wybudować szambo, a wodę możemy czerpać z własnej studni głębinowej. Koszt takiej studni zależy od jej głębokości i szerokości. Pomimo ze studnię wybudujemy na własny koszt i na własnej działce, to będziemy musieli płacić za wodę. Obowiązujące przepisy nakazują instalację wodomierzy na pompach dostarczających wodę do domu.

Gaz

W przypadku działek zlokalizowanym w mieści nie powinno być problemu z podłączeniem instalacji gazowej. Koszt takiego podłączenia zależy od odległości od granicy naszej działki do sieci głównej. Na terenach, na których taka sieć nie istnieje będzie konieczność wybudowania takiej instalacji lub zrezygnowania z gazu. W przypadku ogrzewania domu możemy zdecydować się na własny kocioł, kominek lub zbiornik na gaz płynny. Przed wyborem sposobu ogrzewania domu warto sprawdzić w gminie obowiązujące w danym zakresie przepisy. Może się zdążyć, że dana gmina preferuje konkretny rodzaj kotłów grzewczych, lub istnieje możliwość otrzyma dotacji na konkretny rodzaj kotła.

O BLOGU

O BLOGU

Witam Ciebie serdecznie na blogu „kupsobieziemie” i dziękuje za poświęcony czas. Pewnie zastanawiasz się skąd pomył na bloga i jakie treści są w nim zawarte. Z troski o Twój czas odpowiem krótko. Jeżeli chcesz kupić działkę pod budowę domu, ale nie wiesz jak się do tego zabrać to na tym blogu uzyskasz odpowiedzi na nurtujące Ciebie pytania.  Jeżeli chcesz uzyskać więcej informacji to proszę czytaj dalej.

Dlaczego działki?

Ponieważ w momencie, kiedy kupowałem własną działkę budowlaną, musiałem się dużo nauczyć, aby ta transakcja była dla mnie bezpieczna. Spędziłem wiele godzin, na przeglądaniu „internetu” i szukaniu odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Okazało się, że nie było jednej strony lub bloga, który zawierałby zbiór wszystkich niezbędnych informacji w jednym miejscu. Dlatego postanowiłem założyć bloga „kupsobieziemie”. Zawiera on wiele praktycznych porad, zestawień i życiowych przykładów. Dowiesz się, jakie są różnice miedzy rodzajami działek i jaka będzie najlepsza dla Ciebie i dlaczego. Uzyskasz szczegółowe informacje gdzie i jakie dokumenty wypełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę czy warunki zabudowy. Dowiesz się również jak bezpiecznie kupić działkę i nie dać się oszukać, aby proces budowy Twojego domu odbył się bezpiecznie i bez dodatkowych kosztów.

Natomiast, jeżeli planujesz zainwestować swoje pieniądze w zakup nieruchomości gruntowej, to ten blog jest również dla Ciebie. Jako inwestor znajdziesz cenne wskazówki, dzięki którym zaoszczędzisz sporo czasu na załatwianie formalności prawnych. Dowiesz się również, w jaki sposób zwiększyć wartość rynkową swojej nieruchomości w taki sposób, aby szybko znalazła ona swoich nabywców.

O MNIE

Jestem z wykształcenia ekonomistą, dlatego posiadam umiejętność czytania i rozumienia dokumentów urzędowych czy bankowych. Jak się wielokrotnie przekonałem dla wielu ludzi jest to bardzo nie zrozumiały i skomplikowany język. Wielu znajomych prosiło mnie o pomoc i poradę przy kupnie swojego mieszkania czy działki budowlanej. Wtedy zrozumiałem, że może to być problem większej liczby ludzi niż tylko moich znajomych. Ten blog ma pomóc Wam w zdobyciu wiedzy w łatwy i przejrzysty sposób, aby każdy z Was był pewny, że kupuje taką działkę, jaką chciał.

Jeżeli chcesz się ze mną skontaktować to proszę napisz do mnie na

pocztabloga@kupsobieziemie.gmail.com

Pozdrawiam i miłej lektury