Archiwa tagu: prawo budowlane

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

W tym artykule przedstawię krok po kroku jak przebrnąć przez załatwianie pozwolenia na budowę. Wiem ze dla większości z nas załatwienie formalności w urzędach porównywalne jest w wyprawą w Himalaje lub przebiegnięciem maratonu. Dlatego pokarze Wam, jakie dokumenty i gdzie należy złożyć, aby wniosek o wydanie pozwolenia na budowę był kompletny. Właściwe przygotowanie dokumentacji pozwoli załatwić formalności szybko i skutecznie.

Zakładam, że jesteście już właścicielem nieruchomości, na której chcecie budować. Jest to warunek konieczny. Natomiast, jeżeli dopiero szukasz działki pod budowę domu to zachęcam do przeczytania poprzednich artykułów, które znajdziesz tutaj. Dowiesz się w nim, jaki rodzaj działki wybrać i na co warto jeszcze zwrócić uwagę przed zakupem działki.

Krok I

Uzyskać warunki zabudowy dla działki, na której chcemy wybudować dom.  Jeżeli nie wiesz, co do za dokument i jak to uzyskać, to przeczytaj artykuł warunki zabudowy. Jeżeli kupiliśmy już działkę, dla której zostały już wydane warunki zabudowy to poprośmy sprzedającego, aby nam ten dokument pokazał. Musimy sprawdzić czy dany dokument jest ważny. Chodzi o to, aby od daty ich wystawienia nie minęło pięć lat. Warunki zabudowy są wydawane dla działki bez względu, kto jest jej właścicielem.

Krok II

Należy pobrać i wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę. Jest on bezpłatny i znajduje się w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa.

Krok III

Uzyskać cztery egzemplarze projektu budowlanego. Musi być on rozplanowany na działce zgodnie z kryteriami opisanymi w warunkach zabudowy. Tymi zagadnieniami zajmują się oczywiście profesjonalne biura projektowe. Pamiętajmy, że musimy współpracować z firmami, które działają na rynku legalnie i posiadają odpowiednie kwalifikacji i uprawnienia. Jest to o tyle ważne, że podczas składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć również zaświadczenia o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych.

Uzyskanie kompletnego projektu budowlanego zajmie nam najwięcej czasu. Związane jest to z uzyskaniem odpowiednich zaświadczeń takich jak:

– Warunki przyłączenia do sieci energetycznej

– Warunki przyłączenia do sieci gazowej

– Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej

– Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej

– Zapewnienie odbioru odpadków stałych

Aktualne mapy

Są to niezbędne zaświadczenia, bez których nie jesteśmy wstanie rozpocząć budowy. Prawo budowlane nakłada obowiązek na Inwestora do zapewnienia dostawy do domu niezbędnych mediów w celu spełnienia wymagań sanitarnych i użytkowych zapisanych w obowiązujących przepisach. W celu uniknięcia dodatkowych kosztów warto przed zakupem sprawdzić kwestię późniejszych przyłączy. Jak to zrobić, na co zwrócić uwagę przed zakupem działki znajdziesz tutaj.

Krok IV

Musimy uzyskać oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością. Chodzi o potwierdzenie, że jesteśmy właścicielami działki, na której chcemy się budować. W tym przypadku wystarczy umowa notarialna, która została sporządzona podczas kupowania działki.

Tak skompletowany zestaw dokumentów musimy złożyć w odpowiednim starostwie powiatowym. W szczególnym przypadkach starostwo może zażądać złożenie jeszcze dodatkowych zaświadczeń i pozwoleń, ale są one tak indywidualne i sporadyczne ze nie będę poruszać tego zagadnienia.  Urząd na wydanie pozwolenia ma maksymalnie 65 dni.  Wydanie pozwolenia może zostać wstrzymane z powodu niedostarczenia przez inwestora wszystkich niezbędnych dokumentów.

Pozwolenie na budowę – co to jest?

Jeżeli planujesz budowę domu jednorodzinnego to pewnie słyszałeś o takim dokumencie jak pozwolenie na budowę. Jest to dokument, bez którego nie wolno Tobie rozpocząć budowy domu. Sama nazwa dokumentu wyjaśnia jego przeznaczenie, ale żeby dokładnie zrozumieć, do czego nas ta decyzja zobowiązuje postanowiłem napisać ten artykuł.

Definicja

Według Wikipedii

Pozwolenie na budowę – jest to dokument urzędowy otrzymany w drodze decyzji administracyjnej zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. z 2016 r. poz. 290)).

Tłumacząc tą urzędową definicję na bardziej przystępny język, to jest to dokument pozwalający nam na budowę domu. Należy pamiętać, że jest to pozwolenie na budowę tego konkretnego projektu domu, który zgłaszaliśmy w dokumentach.

Uprawomocnienie decyzji

Pomimo że otrzymaliśmy pozwolenie na budowę to niestety nie możemy od razu rozpocząć zaplanowanych prac. Brzmi to absurdalnie, ale to niestety prawda. Nasza decyzja, którą otrzymaliśmy musi się uprawomocnić. Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się prawomocna, jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę nikt się od niej nie odwoła. W praktyce chodzi o to, aby żaden właściciel nieruchomości sąsiadujący z naszą działką nie zgłosił sprzeciwu. Taki sprzeciw można wnieść, gdy planowana przez sąsiada inwestycja będzie obiektywnie oddziaływać na obszar twojej nieruchomości. Jeżeli w wyznaczonym terminie 14 dni taki sprzeciw nie wpłynie to decyzja o pozwoleniu na budowę jest prawomocna.

Jeżeli już otrzymaliśmy prawomocną decyzję o pozwoleniu a budowę to niestety nadal nie możemy rozpocząć prac budowlanych. Co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie, a roboty można rozpocząć, jeżeli organ ten nie wniesie sprzeciwu.

Ważność decyzji

Uzyskanie pozwolenie na budowę  jest bezterminowe. Jako inwestor jesteśmy zobowiązani do wybudowania domu o określonym terminie. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Jeżeli w określonym terminie nie wybudowaliśmy planowanego domu to, aby kontynuować budowę będziemy musieli wystąpić o wydanie nowej decyzji o pozwolenie na budowę.

Rodzaj gruntu – po co to komu

Przy wyborze działki budowlanej pod budowę domu, przeważnie bierzemy po uwagę cenę i lokalizacje gruntu. Są to oczywiście ważne kryteria, ale jeśli czytasz mojego bloga to na pewno wiesz, że nie są to jedyne czynniki, na które warto zwrócić uwagę. Natomiast, jeżeli jesteś nowym czytelnikiem to witam serdecznie i zachęcam do przeczytania artykułu „czy cena działki jest najważniejsza część I”

Ważnym czynnikiem przy wyborze działki jest również rodzaj gruntu, jaki znajduje się na danym terenie. Rodzaj gruntu ma znaczenie na koszt budowy domu i na komfort późniejszego mieszkania. Aby wyjaśnić, na czym to polega postanowiłem poświecić temu zagadnieniu oddzielny artykuł.

Dlaczego to takie ważne

Każdy grunt można podzielić na różne klasy w zależności od rodzaju podłoża, z jakiego się składają. Szczegółowy opis poszczególnych klas znajduje się w artykule, „na jakim gruncie warto budować – rodzaje gruntów” W zależności od rodzaju gruntu, jaki znajduje się na danej działce, na tej podstawie oblicza się tzw. nośność gruntu. Jest to nic innego jak fizyczna zdolność gruntu do przenoszenia obciążeń. Określa on po prostu czy dany grunt jest wstanie „utrzymać” nasz budynek.

Aby określić, jaki rodzaj grunty znajduję się na działce, warto sprawdzić czy dana działka posiada mapę geologiczną. Jeżeli nie posiadamy takiej mapy warto wykonać badania geotechniczne powinno się zlecić wyspecjalizowanej firmie, która na podstawie kilku odwiertów w ziemi wykona analizę geologiczną.

Czy rodzaj gruntu ma wpływ na koszt budowy domu

Niestety tak. Jeżeli Twoja działka składa się z torfu, gliny lub innego mało stabilnego gruntu, to wiąże się to z wyższymi kosztami budowy domu. Wynikają one z konieczności wymiany gruntu. Polega to na tym, że w miejscu, w którym chcemy wybudować dom musimy wykopać istniejącą ziemię i w jej miejsce nawieźć nowej np. żwiru. Wiąże się to z wykopaniem dołu na 3-5 metrów (wszystko zależy od specyfiki danego gruntu) o szerokości naszego domu. Po wykopaniu i wywiezieniu ziemi należy nawieźć nowej ziemi, którą należy ubić zagęszczarką. Dopiero na takim nowy podłoży można dopiero budować fundamenty. Ze względy na konieczność zaangażowania koparek i wywrotek, oraz kupno nowej ziemi, koszt budowy domu ulegnie zwiększeniu. W zależności od zakresu prac budowlanych taki wzrost kosztów może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Rodzaj gruntu a komfort mieszkania

Budując dom mamy własne wyobrażenie jak będzie on wyglądał. Po zakończeniu prac budowlanych i zamieszkaniu przystąpimy do planowania ogrodu, budowy drogi dojazdowej czy podjazdu do garażu. Tu również warto mieć świadomość rodzaju gruntu. Ma to znaczenie np. podczas intensywnych opadów deszczu. Jeżeli mieszkamy na działce składającej się z gliny to niestety woda z opadów będzie bardzo wolno wsiąkać z podłoże, co będzie powodować, że w ogrodzie będzie stała woda. Na takim podłożu rośliny będą miały problem, aby rosnąć, oraz podjazd do garażu może się zapadać podczas deszczu. Oczywiście istnieje możliwość rozwiązania takiego problemu stosując np. drenaże, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Warto mieć świadomość takich kosztów i świadomie podejmować decyzję wyboru działki pod budowę domu.

Podsumowanie

Przed kupnem działki możemy postarać się samemu określić rodzaj gruntu. Warto się rozejrzeć i sprawdzić czy w bezpośredniej okolicy działki nie ma stawu, czy małej rzeczki. Jej wystąpienie może wiązać się z koniecznością nawiezienia ziemi czy podniesieniem terenu. Oczywiście praktyczną wiedzę będą mieli sąsiedzi danej lokalizacji. Jeżeli na działce obok już powstał dom to warto zapytać się „przyszłego sąsiada” jak wyglądał proces budowy jego domu. Oczywiście działka, działce nie równa, ale można przypuszczać, że dwie sąsiadujące działki nie mogą się znacznie od siebie różnić.

 

Budowa drogi dojazdowej do działki

Budowa drogi dojazdowej do działki to poważny temat. Na nowo powstałych osiedlach pojawia się problem z dojazdem do posesji. Wystarczy ze przez kilka dni pada deszcz i nasza droga zamienia się w błoto uniemożliwiając przejazd. Jeżeli droga należy do gminy to można pisać pisma do gminy, aby drogę jak najszybciej naprawili i utwardzili. Ale niestety „jak najszybciej” każdy interpretuje inaczej i w przypadku gminy może to potrwać nawet kilka lat. Dlatego często pojawia się pomysł, aby taką drogę utwardzić na własny koszt i później przekazać do gminy. Jeżeli zależy nam na czasie i wszyscy sąsiedzi są zgodni to warto taki pomysł rozważyć. Ale wówczas powstaje pytanie, czym taką drogę utwardzić? W tym artykule przedstawiam kilka sposobów utwardzenia drogi. Nie jestem ekspertem budowlanym i przedstawione warianty jest to zbiór propozycji, jakie można znaleźć na wielu forach. Właściwy wybór surowca do utwardzenia zależy od gruntu, na jakim znajduje się droga oraz od zasobu środków finansowych.

Płyty jumbo

Jest to materiał wytrzymały, który stosowany jest do budowy dróg, po których mogą jeździć samochody ciężarowe. Aby z niego skorzystać, należy teren wyrównać, utwardzić i zagęścić zagęszczarką, aby płyty leżały równo i nie zapadały się pod ciężarem samochodów. Do położenia płyt jumbo warto wynająć firmę budowlaną. Wielkość płyt oraz ich szerokość zależą od szerokości drogi oraz od ilości samochodów, jakie mają po danej drodze jeździć. Taka droga na pewno będzie trwała i zapewni dojazd do działki podczas opadów deszczu.

Kostka brukowa

Jest to materiach chętnie wykorzystywany do budowy drogi dojazdowej do działki. Jest łatwy w montażu i demontażu. Jeżeli w danej lokalizacji w przyszłości planowana jest budowa instalacji wodno-kanalizacyjnej, to łatwo będzie taką drogę zdemontować na czas budowy instalacji. Droga wybudowana z kostki brukowej wygląda estetycznie, ale jest kosztowna.

Gruz budowlany

Surowiec często wykorzystywany do budowy tymczasowych dróg osiedlowych przez deweloperów. Drobno zmielony gruz budowlany utwardza drogę i ułatwia dojazd nawet do terenów podmokłych. Ze względu na swój wygląd wykorzystywany jest do budowy dróg dojazdowych i polnych. Przeważnie służy, jako droga tymczasowa, która z upływem czasu zastępowana jest kostką brukową, lub drogą asfaltową.

Żużel (szlaka)

Jest to surowiec, który nadaje się do utwardzenia dróg polnych. Żużel stanowi masę szklistego spieczonego popiołu, powstałego w wyniku spalania węgla lub koksu. Ten surowiec można kupić w miejskich przedsiębiorstwach energetyki cieplnej tzw. MPEC. Jest to najtańszy surowiec, ale niestety ma jedną wadę. Droga wybudowana ze szlaki w okresie letnim bardzo mocno się kurzy. Jadące samochodu unoszą za sobą kłęby kurzu, co powoduje, że ten materiał nadaje się na drogi o niewielkim natężeniu ruchu lub na drogi polne.

Asfalt

Najczęściej wykorzystywany surowiec do budowy drogi. Ze względu na swoje właściwości nadaje się na budowę dróg osiedlowych. Ze względu na wysokie koszty budowy, surowiec nie jest wykorzystywany przez indywidualnych inwestorów. Na nowo powstałych osiedlach rzadko spotyka się taki rodzaj drogi. Przeważnie gminy czekają z budową drogi asfaltowej do momentu aż zostanie zbudowana instalacja wodno-kanalizacyjny i gazowa. Ze względu na wysokie koszty budowy takiej drogi, czas oczekiwania na jej realizację może potrwać kilka lat.

 

Jak poznać numer działki – krok po koku

Znalazłeś wymarzoną działkę, ale nie wiesz, jaki jest jej numer. Osobom, które jeszcze nie wiedzą, po co warto znać numer działki, odpowiadam, aby uzyskać warunki zabudowy. Jest to dokument, dzięki któremu dowiemy się, jaki rodzaj budynku można wybudować na danej działce oraz jakie musi spełniać kryteria. Jeżeli chcesz wiedzieć jak uzyskać warunki zabudowy oraz poznać szczegóły tego dokumentu to przeczytaj artykuł warunki zabudowy. 

Programem, dzięki któremu możemy poznać dowolny numer działki w  Polsce jest Geoportal 2. Jest to program całkowicie darmowy, z którego może korzystać każdy, kto ma dostęp do internetu. Istnieje również aplikacja o tej samej nazwie na urządzenia mobilne. Aplikacja ta ma tą zaletę, że po uruchomieniu na telefonie usługi lokalizacji, uzyskamy informacje o numerze działek miejscu, w jakim się w danej chwili znajdujemy. Program ten ma charakter poglądowy i nie wszystkie dane są aktualne. Ostatnia aktualizacja miała miejsce w listopadzie 2014 roku.  Dlatego nie wszystkie nowo powstałe działki znajdują się w tym programie.

Aby pokazać jak wygląda ten program pokaże jak znaleźć numer działki, na której stoi Stadion Narodowy w Warszawie.

Krok 1

W wyszukiwarce wpisujemy http://www.geoportal.gov.pl/. Po zalogowaniu ukazuje się nam następująca strona

Aby wyszukać interesujący nas numer działki musimy wybrać zakładkę „dane o charakterze katastralnym”. W zakładce szukaj wpisujemy miejscowość, jaka nas interesuje, czyli w naszym przypadku Warszawa.

Krok 2

Pojawi się kilka propozycji dla wybranego słowa i wybieramy ten, który nas interesuje. W naszym przykładzie wybieramy „m. st. Warszawa, gmina”, czyli miasto stołeczne Warszawa, obszar gminy.

Krok 3

Po lewej stronie na suwaku przybliżamy do momentu aż pojawią się nazwy ulic, a następnie czerwone zarysy działek. Wówczas pojawi się komunikat o „warunkach korzystania z usługi”, który musi zaakceptować przyciskiem akceptuj.

Poruszanie się na tej mapie na początku może wydawać się trudne, ale po chwili zaczyna być intuicyjna. Jeżeli znamy najbardziej charakterystyczne punkty odniesienia w danej lokalizacji to wówczas jest nam dużo łatwiej poruszać się na mapie. Jak wiadomo stadion Narodowy w Warszawie znajduje się na Aleja Poniatowskiego 1. Znając ten adres bez problemu odnajdziemy numer działki, na jakiej został wybudowany. Numer działki to 12/2.

Podsumowanie

W przypadku dużych miast mapy zamieszczone w Geoportal2 się bardzo szczegółowe. Niestety w przypadku mniejszych miejscowości czy obszarów wiejskich trzeba się liczyć z mniejszą dokładnością map. Opisana funkcja jest jedną z, kilku jakie dostarcza nam ten program. Za jego pomocą można również znaleźć właściciela działki, znam numer działki, ale nie wiem gdzie ta działka leży, jakie jest natężenie ruchu koło mojej działki i wiele innych. Jeżeli jesteście zainteresowani opisem jednej z wymienionych funkcji, to napiszcie o tym w komentarzach.

Mapa zasadnicza – po co to komu?

Aby określić koszty uzbrojenia działki musimy wiedzieć jak daleko od granicy naszej działki znajduję się główna sieć. Taką wiedzę w postaci graficznej dostarczy nam tzw. mapa zasadnicza. Aby zrozumieć, co to za dokument zacytuję Wikipedię.

Co to jest

Mapa zasadnicza, nazywana również Podstawową Mapą Kraju – w Polsce, zgodnie z art. 2 pkt. 7 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów.

Czyli jest to mapa, na której przedstawione wszystkie informacje, jakie będą nam potrzebne, aby określić koszt uzbrojenia działki.

Po co mi mapa zasadnicza?

Jeżeli chcesz kupić działkę budowlaną to będziesz wiedział jak daleko od granicy działki przebiegają główne sieci. Może też się zdarzyć, że przez Twoja działkę przebiega np. rura gazowa lub wodociągowa. Taka informacją będzie miała wpływ na zagospodarowanie działki i umiejscowienie na niej domu. Może się wówczas okazać, że wybrany przez ciebie projekt domu nie jest możliwy do wybudowania. Lepiej taką wiedzę uzyskać przed wydaniem pieniędzy na zakup działki.

Jeżeli z taką mapą wybierzesz się do „wodociągów” to uzyskasz informację, w którym miejscu będziesz musiał podłączyć się do sieci. Pamiętaj również, że według najnowszych badać 55% populacji to tzw. wzrokowcy. Czyli ludzie, którzy oceniają świat na bazie tego, co widzą. Muszą widzieć dany obszar, jego zarys i otoczenie, aby móc się wypowiedzieć na dany temat.

Gdzie złożyć wniosek

Aby uzyskać taką mapę należy wybrać się wybrać się do Starostwa Powiatowego do Wydziału Geodezji. Należy złożyć wniosek wydanie mapy zasadniczej. Możemy taki wniosek złożyć nie będąc właścicielem gruntu. Musimy tylko znać nr działki i zapłacić za wydanie mapy. W większości urzędów takie mapy uzyskujemy od ręki. Dana mapa może być w kolorze lub czarno-biała. Najlepiej wybrać w kolorze, ponieważ lepiej będą widoczne wszystkie przyłącza, które oznaczone są różnymi kolorami.

Mapa zasadnicza wykonywana jest w kilku skalach. Skala 1: 500 – 1: 1000 dla obszarów o gęstej zabudowie lub obszarów z dużą ilością podziemnej zabudowy. Skala 1: 1000 – 1: 2000 dla obszarów średnio zurbanizowanych i skala 1: 5000 dla zwartych obszarów rolnych i leśnych. Skala powinna być tak dobrana, żeby mapa była przejrzysta i czytelna.

Uzbrojenie działki – podstawowe informacje

Uzbrojenie działki to nic innego jak doprowadzanie do granic działki wody, kanalizacji, prądu i gazu. Są to niezbędne przyłącza, które musimy mieć na działce, aby wybudować dom. Na działkach zlokalizowanych w miastach takie przyłącza powinny być formalnością, ponieważ istnieją już wybudowane sieci energetyczne, gazowe czy wodno-kanalizacyjne. Jeśli kupujemy działkę, w pobliżu, której stoją domy, możemy przypuszczać, że niezbędne media są w granicach działki. Jeżeli działka znajduje się na uboczu daleko od zabudowań, to przed zakupem warto sprawdzić, jakie będą koszty uzbrojenia działki. Możemy to sprawdzić na tzw. mapie zasadniczej na której przedstawione jest uzbrojenie terenu. Opis tej mapy oraz jak i gdzie złożyć wniosek o jej wydanie przeczytacie w artykule mapa zasadnicza-po co to komu.

Prąd

Podłączenie do sieci elektrycznej jest obowiązkowe, bo bez tego nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Aby doprowadzić do działki prąd należy się udać do lokalnego biura sprzedaży konkretnego operatora energetycznego (Tauron, Enea, Energa, Pge). W zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o określenie warunków przyłączenia. Koszt takiego przyłącza zależy od mocy przyłączeniowej (najczęściej zamawia się 15-20 kW) oraz długości przyłącza i jego rodzaju. Jeśli sieci biegną blisko działki, za montaż przyłącza i za opracowanie dokumentacji projektowej zapłacimy w granicach 2-3 tys. zł za każde przyłącze.

Woda i Kanalizacja

Nie na wszystkich działkach wymagane jest podłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej. Warto to sprawdzić w gminie czy taka sieć jest już wybudowana na terenie interesującej nas działki. Jeżeli taka instalacja już istnieje to będziemy musieli się do niej przyłączyć. Jeżeli sieci nie, będziemy musieli wybudować szambo, a wodę możemy czerpać z własnej studni głębinowej. Koszt takiej studni zależy od jej głębokości i szerokości. Pomimo ze studnię wybudujemy na własny koszt i na własnej działce, to będziemy musieli płacić za wodę. Obowiązujące przepisy nakazują instalację wodomierzy na pompach dostarczających wodę do domu.

Gaz

W przypadku działek zlokalizowanym w mieści nie powinno być problemu z podłączeniem instalacji gazowej. Koszt takiego podłączenia zależy od odległości od granicy naszej działki do sieci głównej. Na terenach, na których taka sieć nie istnieje będzie konieczność wybudowania takiej instalacji lub zrezygnowania z gazu. W przypadku ogrzewania domu możemy zdecydować się na własny kocioł, kominek lub zbiornik na gaz płynny. Przed wyborem sposobu ogrzewania domu warto sprawdzić w gminie obowiązujące w danym zakresie przepisy. Może się zdążyć, że dana gmina preferuje konkretny rodzaj kotłów grzewczych, lub istnieje możliwość otrzyma dotacji na konkretny rodzaj kotła.

DROGA DOJAZDOWA DO DZIAŁKI-kto może być właścicielem

Jednym z warunków otrzymania zezwolenia na budowę jest zapewnianie drogi dojazdowej do działki. Wydawałoby się ze nic prostszego i temat jest oczywisty. Niestety nie jest i mogą istnieć różne warianty zapewnienia drogi dojazdowej. Wszystko zależy od tego, kto jest jej właścicielem. Jakie są prawa i obowiązki takiego właściciela znajdziesz w tym artykule.

Właścicielem drogi są osoby prywatne

W wyniku podziału działek została również zaplanowana droga dojazdowa, której właścicielem może być prywatna osoba. Przeważnie w wyniku sprzedaży poszczególnych działek, nabywcy kupują procentowy udział w drodze dojazdowej. Dla przykładu, jeżeli jest 10 działek, do których prowadzi tzw. droga wewnętrzna to każdy właścicieli działek posiada 10% udziałów w tej drodze. Czyli każdy jest współwłaściciel własnej drogi dojazdowej. Wówczas obowiązek budowy, remontowania oraz odśnieżania spoczywa na wszystkich jej właścicielach.

Warto zwrócić uwagę na szerokość takiej drogi. Aby zapewnić bezpieczny przejazd dwóch samochodów przyjmuje się, że taka droga nie powinna być mniejsza niż 4 m. Jeżeli planujemy wybudować chodniki i oświetlenie to powinnyśmy zaplanować szerokość drogi 8m. Taka szerokość ma również znaczenie, jeżeli jesteśmy właścicielem działki rolnej i w przyszłości planujemy przekształcić ją na działki budowlane. Jeżeli zaplanujemy szerokość drogi dojazdowej mniejszy niż 8 m, możemy mieć problem z podziałem i przekwalifikowaniem działki.

Istnieje możliwość nieodpłatnego przekazania wybudowanej drogi do gminy. Jeżeli dana droga ma kilku właścicieli wymagana jest pisemna zgoda każdego z nich. Pomimo, że dana droga została wybudowana na własny koszt jej właścicieli, to gmina nie ma obowiązku takiej drogi przyjąć. Możemy do gminy wystosować zaproszenie do zawarcia umowy nieodpłatnego przekazania nieruchomości. Władze gminy mają trzy miesiące na podjęcie decyzji. Jeżeli odmówią to niestety nie możemy zmusić gminy do przejęcia nieruchomości.

Właścicielem drogi jest gmina

Zanim kupisz działkę możesz sprawdzić, kto jest właścicielem drogi dojazdowej. Takie informacje można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego

Jeżeli właścicielem drogi dojazdowej do Twojej działki jest gmina to po jej stronie spoczywa obowiązek dbania o stan techniczny tej drogi. Zobowiązania jest do budowy drogi, chodników, oświetlenia, oraz przeprowadzanie wszelkich remontów. Do obowiązków gminy należy również odśnieżanie takiej drogi w okresie zimowym. Należy jednak pamiętać ze w gminie występują tak zwane klasy dróg. Drogi dzieli się na następujące klasy:

  1. autostrady (oznaczane symbolem A),
  2. drogi ekspresowe (oznaczane symbolem S),
  3. drogi główne ruchu przyspieszonego (oznaczane symbolem GP),
  4. drogi główne (oznaczane symbolem G),
  5. drogi zbiorcze (oznaczane symbolem Z),
  6. drogi lokalne (oznaczane symbolem L),
  7. drogi dojazdowe (oznaczane symbolem D).

Każda droga ma określony priorytet, jeżeli chodzi o utrzymanie jej stanu technicznego. Najwyższa w kategorii jest klasa A (autostrady) najniższa klasa D (drogi dojazdowe) Pisze to po to abyście wiedzieli, że budżet na remonty w każdej gminie jest ograniczony i remont lub budowa drogi dojazdowej do waszej działki może zająć kilka lub kilkanaście lat. Klasa drogi również ma znaczenie podczas odśnieżania. Gminy w pierwszej kolejności muszą odśnieżyć drogi główne a dopiero na samym końcu drogi dojazdowe.

Droga dojazdowa do posesji i jej połączenie z drogą publiczną

Droga dojazdowa musi w określonym miejscu mieć połączenie z drogą publiczną. Jeżeli taki zjazd już istnieje to jest to dla nas najlepsze rozwiązanie. Natomiast, jeżeli takie zjazdu nie ma to będziemy musieli uzyskać zezwolenie na lokalizację zjazdu na drogę publiczną. Takie zezwolenie wydaje w formie decyzji właściwy zarządca drogi publicznej. Dla dróg krajowych jest nim Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, dla dróg wojewódzkich – zarząd województwa, dla dróg powiatowych – zarząd powiatu, zaś dla dróg gminnych – wójt, burmistrz, bądź prezydent miasta.

Służebność przejazdu, droga konieczna

Niestety nie zawsze istnieje fizyczna możliwość wytyczenia drogi dojazdowej. Wynikać to może, chociażby z gęstości zabudowy, jaka już jest wokół danej działki. W takim wypadku istnieje konieczność ustanowienia służebności przejazdu. Powstaje ona wówczas, jeżeli w wyniku podziału działki traci ona dostęp do drogi publicznej i jedyną formą dojazdu do danej działki jest dojazd przed nieruchomość sąsiadującą. Ustanowienie służebności gruntowej, może nastąpić podczas sprzedaży danej działki i wpisaniu przez notariusza służebności drogi. Drugim sposobem ustalenia służebności jest porozumienie się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości a następnie podpisanie umowy w obecności notariusza.

Kolejnym i ostatecznym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu w celu ustanowienia służebności drogi koniecznej. Należy pamiętać, że taka służebność jest odpłatna. Oznacza to, że będziemy musieli płacić wynagrodzenie osobie, od której żądamy służebności jej gruntu. Wysokość takiego wynagrodzenia uwzględnia ceny rynkowe oraz ewentualne startu, jakie poniesienie właściciel nieruchomości, przez którą droga będzie przebiegać.

Podsumowanie

Przed zakupem działki warto sprawdzić, kto jest jej właścicielem. Dowiemy się wówczas, kto jest odpowiedzialny za jej budowę i remonty. Uchronimy się dzięki temu przed nieplanowanymi wydatkami i zapewnimy sobie komfortowy dojazd do naszej posesji.