Archiwa tagu: poradnik

PODZIAŁ DZIAŁKI – WPROWADZENIE DO ZAGADNIENIA

Chcesz zarobić na sprzedaży ziemi, ale nie wiesz jak? Masz dużą działkę i nie wiesz, co z nią zrobić? To proste zrób podział działki i sprzedaj ją z zyskiem. W tym artykule dowiesz się jak przygotować się do tego zadania i na co warto zwrócić uwagę.

Co to jest podział działki?

Aby wyjaśnić definicję podziału działki posłużę się Wikipedią

„Podział nieruchomości – Jest to podział prawny (cywilny). W ujęciu administracyjno-prawnym podział nieruchomości polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela – podział geodezyjny.”

Czyli właściciel nieruchomości w wyniku podziału działki tworzy nowe oddzielnie działki. Ich granice zostaną wydzielone na nowo za pomocą tzw. kamieni graficznych.

Jakie działki można dzielić?

Dzielić można każdy rodzaj działki bez względu na jego formę przeznaczenia. Jeżeli dzielimy dużą działkę budowlaną na dwie mniejsze to będzie to proces szybki i łatwy.  Natomiast, jeżeli przy podziale chcemy również zmienić stan przeznaczenia działki np. przekształcamy działkę rolną na budowlaną to będziemy musieli najpierw przekształcić grunt, a dopiero potem go podzielić. W przypadku gruntów rolnych o klasie od I do III, czyli z punktu widzenia produkcji rolnej bardzo cennych, to odrolnienie takiej działki będzie bardzo trudne wręcz niemożliwe. Natomiast w przypadku gruntów rolnych o klasie od IV do VI powinniśmy uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu, ale warto pamiętać, że jest to proces długotrwały.

Przy podziale pamiętaj!

Do sporządzenia takiego podziału będzie nam potrzebna decyzja o warunkach zabudowy (wyjaśnienie, co to za dokument znajdziesz tutaj).  Na wydanie decyzji musimy poczekać nawet trzy miesiące, dlatego warto taki wniosek złożyć wcześniej.

Każda nowo powstająca działka musi mieć drogę dojazdową. Jeżeli np. chcesz podzielić działkę 3000m2 na dwie oddzielne działki to pamiętaj, że należy wytyczyć drogę dojazdową do nowo powstałej działki i niekiedy musimy ją stworzyć na własnej działce. Spowoduje to, że nowo powstałe działki będą mniejsze niż na początku zakładaliśmy, czyli poniżej 1500m2 każda.

Sąsiedzi graniczący z nasza działką zostaną powiadomieni o naszych planach podziału. Będą musieli taki plan zatwierdzić, więc warto dobrze żyć z naszym sąsiadem.

Jakie dokumenty będą potrzebne

Oprócz warunków zabudowy jeszcze będziemy potrzebować pisemnego oświadczenia o gotowości instalacji przyłączanej. Taki dokument będziemy musieli uzyskać od firm dostarczających w danym regionie prąd, gaz, wodę czy kanalizację. To oświadczenie to informacja stwierdzająca, że istnieją techniczne możliwości dostarczenia wyżej wymienionych mediów do nowo powstałych działek.

Kto mi podzieli działkę?

Podziałem i wytyczaniem granic gruntów zajmują się geodeci. Przed wyborem konkretnego biura warto przejść po kilku i zapytać, jaki będzie koszt podziału naszej działki. W takich biurach cennik usług jest indywidualną sprawą i zależy od wielu aspektów prawnych. Z informacji, jakie uzyskałem z biur geodezyjnych cena za podział działki 3000m2 może wahać się w przedziale od 1500zł do 3500 zł. Jak sami widzicie jest to spora różnica, dlatego warto poświęcić trochę czasu i sprawdzić ofertę konkurencji i zastanowić się nad wyborem właściwego biura. Cena, którą podałem obejmuje kompleksową usługę i pełne prowadzenie dokumentacji związanej z podziałem.

Podsumowanie

Jeżeli dobrze przygotujemy się do procesu podziału działki, to pozwoli nam to na szybsze przeprowadzenie tego procesu. Jeżeli chcemy zwiększyć wartość naszej nieruchomości to taki podział na pewno nam się do tego przyczyni.

 

 

CZY CENA DZIAŁKI JEST NAJWAŻNIEJSZA? CZĘŚĆ II

CZY CENA JEST WAŻNA?

Jeżeli nie jesteś milionerem, któremu jest ” WSZYSTKO LOTTO”, to dla Ciebie cena zakupu powinna być ważna, ale nie najważniejsza. Pamiętaj jednak, że niska cena zakupu to nie jedyne koszty, jakie będziemy musieli ponieść, aby uzyskać pozwolenie na budowę.  Cześć osób decyduje się na zakup działki na wsi, ze względu na niższy koszt zakupu ziemi. Przed kupnem takiej działki warto zwrócić uwagę na aspekty opisane w tym artykule, aby uwzględnić je przy wyborze poszczególnych ofert. Jeżeli będziemy ich świadomi, to uchronimy się przed niechcianymi wydatkami, stresem, czy żmudnym procesem załatwiania niezbędnych dokumentów. W tym artykule opiszę zagadnienia związane z kupowaniem ziemi na wsi. Osoby zainteresowane zagadnieniem dotyczącym działek budowlanych w mieście zapraszam do przeczytania artykułu „czy cena działki jest najważniejsza część I”.

Rodzaj działki

W takich lokalizacjach znajdują się działki budowlane o powierzchni od 1000m2 , siedliskowe od 3000m2, czasami można kupić kilku hektarową działkę rolną. Jeśli chodzi o działki rolne to od 1 maja 2016 roku zakup takich działek został mocno ograniczony.  Na dzień publikacji tego artykułu, aby wybudować się na działce siedliskowej lub rolnej trzeba być rolnikiem i prowadzić gospodarstwo rolne, co najmniej pięć lat. Oczywiście, jako osoby niebędące rolnikiem mamy prawo kupić działkę siedliskową nie większa niż 3000m2, ale będziemy musieli ją przekształcić na budowlaną. Jest to proces długotrwały i nie zawsze możliwy, dlatego przed kupnem takiej działki warto się upewnić w Urzędzie Gminy o możliwości przekształcenia ziemi.

Uzbrojenie działki

Jeżeli nasza działka nie posada prądu, wody, kanalizacji lub gazu to, będziemy musieli doprowadzić te wszystkie media na własny koszt. Należy przy tym pamiętać, że jeżeli działka zlokalizowana jest w pięknej okolicy zieleni z dala od innych zabudowań to będzie nam się miło i spokojnie mieszkać, ale będziemy musieli na własny koszt wybudować instalację wodną czy przyłącze energetyczne. W przypadku wody istnieje możliwość wybudowania tzw. studni głębinowej i korzystać z własnego ujęcia wody. Takie rozwiązanie na pewno będzie tańsze, lecz wiąże się to z zakupem pompy, która będzie dostarczać wodę do naszych kranów. Jeżeli gmina nie wybudowała jeszcze kanalizacji to  będziemy zmuszeni również do wybudowania szamba, które będziemy musieli, co jakiś czas opóźniać.

Należy również pamiętać o przyłączu energetycznym. Przed kupnem działki warto sprawdzić w lokalnym biurze sprzedaży konkretnego operatora energetycznego (Tauron, Enea, Energa, Pge) czy istnieje możliwość przyłączenia naszej działki do istniejącej sieci energetycznej. Jeśli nie to zmuszeni będziemy do wybudowania własnej sieci energetycznej, co może potrwać od miesiąca do nawet pół roku i kosztować od kilki do kilkunastu tysięcy złoty.

Kluczowym zagadnieniem również jest kwestia ogrzewania domu. Ponieważ na działkach zlokalizowanych na wsi będziemy musieli zakupić piec do palenia drewnem, węglem lub wybudowania zbiornika na gaz płynny do ogrzewania domu. W zależności, jaką formę ogrzewania domu wybierzecie to pamiętajcie, że różnią się one w eksploatacji i cenie.

Droga dojazdowa

Skoro szukamy działki zlokalizowanej z dala od sąsiednich zabudowań to pamiętajmy o drodze dojazdowej, którą pewnie będziemy musieli wybudować i utwardzić na własny koszt. Musi być ona przejezdna w każdych warunkach pogodowych zarówno dla nas jak i ewentualnych służb ratunkowych. Istnieje wiele sposobów utwardzenia drogi, ale zawsze wiąże się to z kosztami. Mogą one sięgać od kilku do kilkunastu tysięcy w zależności od wyboru materiału jak i długości samej drogi. Pamiętajmy również ze w okresie zimowym będziemy musieli samemu odśnieżać taka drogę i dbać o to, aby była przejezdna.

Zdrowie

Osoby, które są alergikami i są uczulone na alergeny  wziewne (pylenie traw, drzew, upraw rolnych) muszą pamiętać, że stężenia alergenów będzie wyższe. Otaczająca nas przyroda i pola uprawne będą miały wpływa na samopoczucie takich osób.  Również osoby uczulone na sierść psa czy kota powinny zastanowić się nad tym aspektem, ponieważ większość naszych przyszłych sąsiadów będzie posiadała któreś z tych zwierząt.

Dojazd do pracy i dzieci do szkoły

Pamiętajmy jednak, że czas dojazdu do pracy czy dzieci do szkoły znacząco się wydłuży. Większości wsi znajdują się szkoły podstawowe, natomiast niezbędny będzie dojazd do szkoły średniej czy szkoły wyższej. Pamiętajmy, że rozkład jazdy autobusów poza miejskich znacząco się różni od tych w mieście. Niekiedy godziny odjazdu poszczególnych autobusów mogą być oddzielone względem siebie nawet o godzinę a niekiedy i dłużej.

Podsumowanie

Decyzje przy wyborze działki są bardzo indywidualne i zależą od indywidualnych preferencji kupujących od jego oczekiwań czy możliwości finansowych. Każdy z Was musi podjąć decyzje samodzielnie w oparciu o własne kryteria. Pamiętajcie, że po wybudowaniu domu będziecie mieszkać w nim przez następne kilka lub kilkanaście lat. Musicie więc być świadomi  wszystkich udogodnień jak i uciążliwości z mieszkania w danym miejscu. Pamiętajcie, że tylko Wy sami wiecie najlepiej gdzie i jak chcecie mieszkać i powinniście być świadomi podjętej przez Was decyzji.

CZY CENA DZIAŁKI JEST NAJWAŻNIEJSZA CZĘŚĆ I

JAK NIE CENA TO CO?

Jeżeli nie znasz odpowiedzi na to pytanie, to lepiej trafić nie mogłeś. W tym artykule dowiesz się na co zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej.

Kupno działki to nie jedyny koszt, jaki musimy ponieść, jeżeli planujemy budowę domu. Na potrzeby lepszego zrozumienia tematu rozgraniczę działki zlokalizowane w mieście i na wsi. W tej części artykułu opiszę zagadnienia dotyczące działek budowlanych zlokalizowanych w mieście. Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem działki na wsi zapraszam tutaj.

Jeżeli zależy nam na czasie i chcemy szybko wybudować dom i zmniejszyć liczbę dokumentów do minimum to warto kupić działkę budowlaną na już powstałym/powstającym osiedlu domów jednorodzinnych.  W takich lokalizacjach przeważnie znajdują się działki o wielkości od 750m2 do 1000 m2. Decydując się na zakup takiej działki warto zwrócić uwagę na kilka następujących aspektów:

Szerokość działki

Pamiętajcie, aby szerokość działki była nie mniejsza niż 22 m dzięki temu będziecie mieli większą swobodę w wyborze projektu domu. Statystycznie przyjmuje się długość domu 10 m, garaż 4 m, oraz po 4m z każdej strony od granicy działki do bocznej ściany domu, co łącznie daje 22 m. Pozwoli to nam na wybudowanie garażu w jednej linii razem z domem i zapewni komfortową odległość od sąsiadów.

Uzbrojenie działki

Jest to nić innego jak wyposażenie działki w prąd, wodę, kanalizację czy gaz., Jeżeli wszystkie wymieniona przyłącza znajdują się już na działce to jest to najlepsze rozwianie. Dzięki temu szybko zaczniemy budowę i ograniczymy liczbę dokumentów do minimum. Ale niestety coś za coś, takie działki są najdroższe. Jeżeli na działce takich przyłączy nie ma to trzeba pamiętać, że będziemy musieli takie przyłącza doprowadzić na własny koszt.

Droga dojazdowa do działki

Jest to na tyle istotne, że będziemy ta drogą jeździć kilka razy dziennie bez względu na warunki pogodowe i warto, aby było ona przejezdna zarówno zimą (śnieg), jesienią (deszcz) jak i latem. Oczywiście można wspólnie z sąsiadami wybudować na własny koszt utwardzona drogę dojazdowa. Warto pamiętać ze powstanie chodników i oświetlenia będzie wymagało przeprowadzenia takiej inwestycji przez gminę a co się z tym wiąże może to zająć kilka lat. Jeżeli mieszkaliśmy w mieszkaniu w mieście to na pewno przyzwyczailiśmy się do odśnieżonych zimą chodników czy ulic, które po wybudowaniu domu będziemy musieli odśnieżać sami.

Sąsiedzi

Wydaje się to dość zabawne, ale nikt nie wie o nas więcej niż nasi sąsiedzi. Dobre sąsiedztwo powoduje, że czujemy się w danym miejscu dobrze i bezpiecznie. Jeżeli decydujemy się na zakup działki budowlanej, wokół której są już wybudowane domu to zawsze warto poznać przyszłych sąsiadów.  Bo co kiedy nasz najbliższy sąsiad jest fanem zabytkowych motocykli i w dni wolne lubi od rana podłubać sobie w garażu, a my z kolei lubimy sobie pospać do południa? Oczywiście nie na wszystko mamy wpływ, ale skoro szukajmy najlepszej lokalizacji na nasz dom to warto sprawdzić wiele aspektów.

Sklepy i komunikacja miejska

Mieszkając w mieście przyzwyczailiśmy się do sąsiedztwa sklepów spożywczych czy marketów. Dzięki temu w każdej chwili mogliśmy wyskoczyć po brakujący nam kilogram mąki czy rano po świeże pieczywo. Przeważnie na takich powstałych osiedlach domów jednorodzinnych powstają osiedlowe sklepy spożywcze, w których możemy zrobić drobne zakupy, ale warto pamiętać, że wybór asortymentu w takich sklepach jest ograniczony.

Jeżeli jesteśmy rodzicami to musimy pamiętać jak nasze dzieci będą dojeżdżać do szkoły. Warto zwrócić uwagę czy w danej okolicy i jak daleko od naszej działki znajduje się przystanek komunikacji miejskiej i jak często kursują autobusy. Wydaje się to dość błahe, ale kiedy przyjdzie nam po kilka razy dziennie korzystać z komunikacji miejskiej to warto, aby spełniała ona nasze oczekiwania. Nie chcemy przecież tracić kontaktu z naszymi znajomymi i przyjaciółmi.

Podsumowanie

Przed kupnem działki warto pamiętać o wyżej wymienionych aspektach, ponieważ nie zawsze cena jest najistotniejsza.  Wiadomo, że każdy z nas chce kupić działkę jak najtaniej i wybudować dom w pięknej lokalizacji. Pamiętajmy, że budując dom będziemy musieli zapewnić w nim bieżącą wodę, kanalizacje czy gaz. Przy wyborze działki warto być świadomym wszystkich aspektów, jakie mogą mieć wpływ na całościowe koszty budowy domu.

WARUNKI ZABUDOWY

CO TO JEST?

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. Nazywając temat potocznie decyzja o warunkach zabudowy określa, jakie warunki trzeba spełnić, aby można było wybudować na działce dom. Dla wyjaśnienia pojęcia zacytuję Wikipedię:

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) – decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.”

Dla lepszego zrozumienia definicji kilka słów wyjaśnienia. W większości dużych miast, obowiązuje miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w gminach lub mniejszych miastach ze względów na koszty ich stworzenia takich planów jeszcze nie ma. W takich przypadkach wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Na wydanie takiej decyzji przeważnie czeka się do trzech miesięcy.  W niektórych skomplikowanych przypadkach może to potrać trochę dłużej. Pamiętajcie, że osoby bezpośrednio sąsiadujące z daną nieruchomością również mogą wnieść ewentualne zażalenia. Oczywiście możemy się od nich odwołać, ale spowoduje to wydłużenie terminu otrzymania decyzji.

Pomimo pewnej uciążliwości i złożoności w uzyskaniu decyzji określającej warunki zabudowy, to dany dokument został wprowadzony po to, aby Nas chronić. Brzmi to dość absurdalnie, ale łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której wybudowaliśmy dom w spokojnej okolicy z dala od miasta, a na sąsiedniej działce ktoś buduje fermę drobiu, bo akurat odziedziczył od swojego dziadka trochę ziemi.  Wówczas dany urząd miasta czy gminy wyda negatywną decyzje i uniemożliwi realizację inwestycji. Każde miasto, czy gmina musi planować, jakie tereny przeznaczy na budownictwo społeczne a które na przemysł i usługi.

PO CO MI WARUNKI ZABUDOWY?

W celu uzyskania pozwolenia na budowę lub pozwolenia na podział nieruchomości należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy. Bez względu jaki rodzaj działki posiadamy możemy o taki dokument wystąpić.  Warto pamiętać, że taki dokument możemy uzyskać nie będąc właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że wystarczy znać numer działki i udać się do właściwego urzędu miasta lub gminy i złożyć wniosek o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy dla interesującej nas działki. Jeżeli ubiegamy się o wydanie pozwolenia na budowę to musimy być właścicielem nieruchomości, aby uzyskać warunki zabudowy.

CO ZAWIERAJĄ WARUNKI ZABUDOWY?

Jest to wykaz informacji dotyczących takich zagadnień jak:

  • opis inwestycji, czyli jaki rodzaj budynku można na danej działce wybudować,
  • szerokość elewacji frontowej,
  • geometrię dachu,
  • wysokość w kalenicy,
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej,
  • linia zabudowy,
  • określa ilość miejsc postojowych (dotyczy budynków wielorodzinnych np. bloki)
  • wskaźnik powierzchni zabudowy (powierzchnia zabudowy/powierzchnia działki)

W takim dokumencie określone są również wymagania dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

Dla większości z Nas wyżej wymienione zagadnienia są mało zrozumiałe. Dla architektów i kierowników budowy jest to zbiór informacji w oparciu, których muszą podejmować swoje działania. Każda budowa zaczyna się od uzyskania warunków zabudowy, bo dopiero w oparciu o ten dokument można projektować rodzaj budynku, jaki zostanie wybudowany na danej działce.

Jeżeli po przeczytaniu powyższego artykułu masz ochotę poszerzyć wiedzę dotyczącą zagadnienia proponuję zakupić książkę. Wykaz aktualnych tytułów w bardzo atrakcyjnych cenach znajdziesz tutaj.

Podsumowanie

Decyzja o warunkach zabudowy jest to niezbędny dokument, jaki musimy uzyskać przy budowie domu. Pomimo długiego okresu oczekiwania na jego wydanie pamiętajmy, że dostarczy on nam wiele cennych informacji dotyczących przeznaczenia danego terenu czy możliwości wyboru projektu domu. Jeżeli zamierzamy dopiero kupić daną nieruchomość to zawsze przed zakupem możemy uzyskać taki dokument. Pozwoli to nam upewnić się, że dana nieruchomość spełni nasze oczekiwania. Pamiętajcie, że pomimo ogólnie panującej opinii urzędy są dla ludzi i jeżeli tylko mamy jakąś wątpliwość to pytajmy i prośmy o poradę.

O BLOGU

O BLOGU

Witam Ciebie serdecznie na blogu „kupsobieziemie” i dziękuje za poświęcony czas. Pewnie zastanawiasz się skąd pomył na bloga i jakie treści są w nim zawarte. Z troski o Twój czas odpowiem krótko. Jeżeli chcesz kupić działkę pod budowę domu, ale nie wiesz jak się do tego zabrać to na tym blogu uzyskasz odpowiedzi na nurtujące Ciebie pytania.  Jeżeli chcesz uzyskać więcej informacji to proszę czytaj dalej.

Dlaczego działki?

Ponieważ w momencie, kiedy kupowałem własną działkę budowlaną, musiałem się dużo nauczyć, aby ta transakcja była dla mnie bezpieczna. Spędziłem wiele godzin, na przeglądaniu „internetu” i szukaniu odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Okazało się, że nie było jednej strony lub bloga, który zawierałby zbiór wszystkich niezbędnych informacji w jednym miejscu. Dlatego postanowiłem założyć bloga „kupsobieziemie”. Zawiera on wiele praktycznych porad, zestawień i życiowych przykładów. Dowiesz się, jakie są różnice miedzy rodzajami działek i jaka będzie najlepsza dla Ciebie i dlaczego. Uzyskasz szczegółowe informacje gdzie i jakie dokumenty wypełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę czy warunki zabudowy. Dowiesz się również jak bezpiecznie kupić działkę i nie dać się oszukać, aby proces budowy Twojego domu odbył się bezpiecznie i bez dodatkowych kosztów.

Natomiast, jeżeli planujesz zainwestować swoje pieniądze w zakup nieruchomości gruntowej, to ten blog jest również dla Ciebie. Jako inwestor znajdziesz cenne wskazówki, dzięki którym zaoszczędzisz sporo czasu na załatwianie formalności prawnych. Dowiesz się również, w jaki sposób zwiększyć wartość rynkową swojej nieruchomości w taki sposób, aby szybko znalazła ona swoich nabywców.

O MNIE

Jestem z wykształcenia ekonomistą, dlatego posiadam umiejętność czytania i rozumienia dokumentów urzędowych czy bankowych. Jak się wielokrotnie przekonałem dla wielu ludzi jest to bardzo nie zrozumiały i skomplikowany język. Wielu znajomych prosiło mnie o pomoc i poradę przy kupnie swojego mieszkania czy działki budowlanej. Wtedy zrozumiałem, że może to być problem większej liczby ludzi niż tylko moich znajomych. Ten blog ma pomóc Wam w zdobyciu wiedzy w łatwy i przejrzysty sposób, aby każdy z Was był pewny, że kupuje taką działkę, jaką chciał.

Jeżeli chcesz się ze mną skontaktować to proszę napisz do mnie na

pocztabloga@kupsobieziemie.gmail.com

Pozdrawiam i miłej lektury