Archiwa tagu: nieruchomości

5 zasad o których musisz pamiętać zanim wybudujesz dom

 

Oto 5 podstawowych zasad o których musisz pamiętać zanim wybudujesz dom. Przeczytaj je a będziesz wiedział jak nie dać się oszukać sprzedawcy i jak uniknąć nieprzewidzianych kosztów.

Budowa domu wiąże się z wieloma obowiązkami, które będziesz musiał wykonać podczas budowy domu. Ale zanim rozpoczniesz budowę, musisz kupić działkę. Abyś nie dać się oszukać pamiętaj o poniższych zasadach:

Zasada 1 Sprawdź Plan Zagospodarowania Przestrzennego

W skrócie chodzi o to żebyś sprawdził czy twoja działka, która planujesz kupić leży na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Sprawdzisz w ten sposób czy obok działki, którą planujesz kupić nie jest planowana np. budowa magazynu, składów budowlanych itp. Tego dowiesz się w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy przynależnym do lokalizacji danej działki. Sprawdź za nim kupisz! Informacje dotyczące szczegółowego opisu planu zagospodarowania przestrzennego znajdziesz tutaj.

Zasada 2  Sprawdź Warunki Zabudowy

Jeżeli gmina lub miasto nie ma stworzonego i uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, to musisz wystąpić o warunki zabudowy. Z tego dokumentu dowiesz się, jakie jest przeznaczenie działki oraz jaki rodzaj budynku możesz na nim wybudować. Zawarte w nim są również  informacje określające wysokość budynku, ilość kondygnacji, usytuowanie budynku na działce, itp. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Zasada 3  Uzyskaj numer Księgi Wieczystej

Przed kupnem działki zawsze możesz poprosić sprzedającego, aby podał Tobie numer księgi wieczystej. Dowiesz się z niej, kto jest właścicielem działki, czy jest nim rzeczywiście osoba, która podaje się za właściciela. Uzyskasz również informacje czy dana działka nie jest objęta hipoteką lub służebnością gruntową. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Zasada 4  Uzyskaj Mapę Zasadniczą

Odpis mapy zasadniczej możesz uzyskać zawsze nawet jak nie jesteś właścicielem nieruchomości. Dowiesz się dzięki temu jak daleko od Twojej działki znajdują się przyłącza energetyczne, wodne, gazowe lub kanalizacyjne. Dzięki tej wiedzy, koszt budowy domu nie wrośnie w wyniku wysokich kosztów uzbrojenia działki. Informację o tym jak i gdzie uzyskać mapę zasadnicza znajdziesz tutaj.

Zasada 5  Zaplanuj budowę drogi dojazdowej

Musisz pamiętać, że zanim gmina wybuduje drogę asfaltowa do Twojej działki może minąć kilka lub kilkanaście lat. Do tego czasu będziesz musiał na własny koszt zapewnić dojazd do swojego domu. Wszystko zależy od materiału, jaki użyjesz do budowy drogi. Najlepiej dogadać się z przyszłymi sąsiadami i wspólnie podzielić się kosztami budowy drogi. Wiem, że mało, kto planuje taki wydatek w budżecie przeznaczonym na budowę domu, dlatego zwracam uwagę, że taki wydatek będzie potrzebny. Więcej informacji dotyczących rodzajów surowców używanych do budowy drogi znajdziesz tutaj.

Księga wieczysta

Jeżeli chcecie kupić działkę budowlaną lub jakąkolwiek inną nieruchomość, pamiętajcie, aby sprawdzić księgę wieczystą. Należy to zrobić dla własnego bezpieczeństwa. Zawsze możecie poprosić sprzedającego nieruchomość o podanie numeru księgi wieczystej. Jeżeli sprzedawca jest uczciwy i nie ma nic do ukrycia to powinniście Wam podać ten numer. Każda nieruchomość powinna posiadać księgę wieczystą.

Księga wieczysta co to jest

Ponieważ księga wieczysta przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala ustalić, komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Dowiedzie się, kto jest właścicielem, czy dana nieruchomość ma hipotekę albo komornika. Czy jest jeden właściciel a może jest współwłasność. Księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana, jako właściciel w kilku księgach wieczystych. Zapisuje się w niej wszystkich właścicieli danej nieruchomości. Możecie się dowiedzieć i kto i kiedy kupił daną nieruchomość. W przypadku działek dowiedzie się, kiedy został dokonany podział działki oraz przez jakiego geodetę. Informacje zawarte w księdze wieczystej maja na celu sprawdzenie czy wasz sprzedający jest wiarygodny i nie chce wasz oszukać.

Gdzie szukać księgi wieczystej

Od 1991 roku, księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo wglądu. Jeżeli znacie numer księgi wieczystej należy udać się do sądu rejonowego i poprosić o możliwość wglądu do danej księgi wieczystej. Możecie tylko przeglądać dana księgę i ewentualnie robić notatki. Nie otrzymacie ksera ani oryginału.

Od 16 czerwca 2010 na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono możliwość elektronicznego sprawdzenia księgi wieczystej. W dniu otwarcia bazy danych zapisanych było 12,1 mln spośród 18,8 mln wszystkich ksiąg wieczystych. Dostęp do systemu online możliwy jest poprzez stronę https://ekw.ms.gov.pl.

Kto dokonuje wpisu do księgi wieczystej

Dla własnego bezpieczeństwa każde kupno nieruchomości powinno odbywać się u notariusza. Wówczas to po jego stronie spoczywa obowiązek sprawdzenia księgi wieczystej. Sprawdzi czy dana nieruchomość należy do sprzedającego, czy nie jest obciążona kredytem, lub nakazem sądowym.  Jeżeli księga wieczysta nie budzi wątpliwości dokona kupna/sprzedaży danej nieruchomości. Przeważnie notariusze w waszym imieniu dokonują nowego wpisu w księdze wieczystej. Informują sad rejonowy o tym ze nastąpiła zmiana w właściciela nieruchomości.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

W tym artykule przedstawię krok po kroku jak przebrnąć przez załatwianie pozwolenia na budowę. Wiem ze dla większości z nas załatwienie formalności w urzędach porównywalne jest w wyprawą w Himalaje lub przebiegnięciem maratonu. Dlatego pokarze Wam, jakie dokumenty i gdzie należy złożyć, aby wniosek o wydanie pozwolenia na budowę był kompletny. Właściwe przygotowanie dokumentacji pozwoli załatwić formalności szybko i skutecznie.

Zakładam, że jesteście już właścicielem nieruchomości, na której chcecie budować. Jest to warunek konieczny. Natomiast, jeżeli dopiero szukasz działki pod budowę domu to zachęcam do przeczytania poprzednich artykułów, które znajdziesz tutaj. Dowiesz się w nim, jaki rodzaj działki wybrać i na co warto jeszcze zwrócić uwagę przed zakupem działki.

Krok I

Uzyskać warunki zabudowy dla działki, na której chcemy wybudować dom.  Jeżeli nie wiesz, co do za dokument i jak to uzyskać, to przeczytaj artykuł warunki zabudowy. Jeżeli kupiliśmy już działkę, dla której zostały już wydane warunki zabudowy to poprośmy sprzedającego, aby nam ten dokument pokazał. Musimy sprawdzić czy dany dokument jest ważny. Chodzi o to, aby od daty ich wystawienia nie minęło pięć lat. Warunki zabudowy są wydawane dla działki bez względu, kto jest jej właścicielem.

Krok II

Należy pobrać i wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę. Jest on bezpłatny i znajduje się w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa.

Krok III

Uzyskać cztery egzemplarze projektu budowlanego. Musi być on rozplanowany na działce zgodnie z kryteriami opisanymi w warunkach zabudowy. Tymi zagadnieniami zajmują się oczywiście profesjonalne biura projektowe. Pamiętajmy, że musimy współpracować z firmami, które działają na rynku legalnie i posiadają odpowiednie kwalifikacji i uprawnienia. Jest to o tyle ważne, że podczas składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć również zaświadczenia o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych.

Uzyskanie kompletnego projektu budowlanego zajmie nam najwięcej czasu. Związane jest to z uzyskaniem odpowiednich zaświadczeń takich jak:

– Warunki przyłączenia do sieci energetycznej

– Warunki przyłączenia do sieci gazowej

– Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej

– Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej

– Zapewnienie odbioru odpadków stałych

Aktualne mapy

Są to niezbędne zaświadczenia, bez których nie jesteśmy wstanie rozpocząć budowy. Prawo budowlane nakłada obowiązek na Inwestora do zapewnienia dostawy do domu niezbędnych mediów w celu spełnienia wymagań sanitarnych i użytkowych zapisanych w obowiązujących przepisach. W celu uniknięcia dodatkowych kosztów warto przed zakupem sprawdzić kwestię późniejszych przyłączy. Jak to zrobić, na co zwrócić uwagę przed zakupem działki znajdziesz tutaj.

Krok IV

Musimy uzyskać oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością. Chodzi o potwierdzenie, że jesteśmy właścicielami działki, na której chcemy się budować. W tym przypadku wystarczy umowa notarialna, która została sporządzona podczas kupowania działki.

Tak skompletowany zestaw dokumentów musimy złożyć w odpowiednim starostwie powiatowym. W szczególnym przypadkach starostwo może zażądać złożenie jeszcze dodatkowych zaświadczeń i pozwoleń, ale są one tak indywidualne i sporadyczne ze nie będę poruszać tego zagadnienia.  Urząd na wydanie pozwolenia ma maksymalnie 65 dni.  Wydanie pozwolenia może zostać wstrzymane z powodu niedostarczenia przez inwestora wszystkich niezbędnych dokumentów.

Budowa domu letniskowego

 

Jak wiadomo powodów do zakupu działki jest wiele. Dla większości będzie to chęć wyprowadzenia się z mieszkania i wybudowanie własnego domu. Czas budowy zależy od wielkości zgromadzonych środków i może trwać od roku do kilku lat. Oczywiście nie każdy chce lub może mieszkać w domu, dlatego niektóre osoby kupują działki rolne, siedliskowe, rekreacyjne, aby wybudować na nich dom letniskowy.

Budowa domu letniskowego bez pozwolenia

Domy letniskowe buduje się w celu korzystania z nich okazjonalnie i przeważnie w sezonie letnim. Niestety nie każdy rodzaj i wielkość domu letniskowego możemy postawić na działce. Wszystko zależy od wielkości planowanego domu letniskowego. Od jego wielkości zależy czy będziemy potrzebowali pozwolenia na budowę czy wystarczy zgłoszenie do gminy o wykonaniu robót budowlanych. Zwolnienie z obowiązku posiadania pozwolenia na budowę dotyczy domków letniskowych, budynków gospodarczych, oranżerii, garaży oraz altan. Wszystkie te inwestycje są zwolnione z obowiązku posiadania pozwolenia na budowę pod warunkiem, że ich powierzchnia nie przekroczy 35 m², a całkowita suma ich powierzchni nie przekroczy na jednej działce powierzchni 500 m². Więc bez pozwolenia na budowę spokojnie można wybudować domek drewniany na własnej działce, ale nie może on być większy niż 35 m².

Pozwolenia na budowę nie wymagają również przyczepy typu holenderskiego oraz przyczepy campingowej. Takie przyczepy można również postawić na działce na podstawie zgłoszenia do gminy. W przypadku większości gruntów nie powinniśmy mieć problemów z postawieniem przyczepy czy budową małego domu letniskowego. Problemu mogą wystąpić wówczas, jeżeli nasza działka znajduje się na terenie ochrony przyrody np. Natura 2000.

Budowa domu letniskowego z pozwoleniem na budowę

Natomiast, jeżeli chcemy wybudować większy dom niż 35 m², podczas budowy takiego domu obejmują nas te same przepisy i prawo budowlane, co w przypadku budowy domu jednorodzinnego. Bez względu na to, czy budujemy dom sezonowy o lżejszej konstrukcji i bez kompletu przyłączy, czy całoroczny, musimy mieć pozwolenie na budowę. Zanim jednak uzyskamy pozwolenie na budowę musimy wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy. Co to za dokument i jak go uzyskać znajdziesz tutaj.

Jeżeli planuje budowę domu letniskowego na swojej działce pamiętaj, że obiekty letniskowe, które mają dach, ściany i są trwale związane z gruntem, uznaje się za budynki. Oznacza to, że na jego wybudowanie musisz uzyskać pozwolenie na budowę.  Wybierając projekt budynku i jego rozmieszczenie na działce pamiętaj, że musisz zachować odpowiednią odległość od granicy działki.

Budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:

  • 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;
  • 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Wszystkie wymagania, jakie będzie musiał spełniać budowany dom znajdziesz w wydanych warunkach zabudowy.

Jak poznać numer działki – krok po koku

Znalazłeś wymarzoną działkę, ale nie wiesz, jaki jest jej numer. Osobom, które jeszcze nie wiedzą, po co warto znać numer działki, odpowiadam, aby uzyskać warunki zabudowy. Jest to dokument, dzięki któremu dowiemy się, jaki rodzaj budynku można wybudować na danej działce oraz jakie musi spełniać kryteria. Jeżeli chcesz wiedzieć jak uzyskać warunki zabudowy oraz poznać szczegóły tego dokumentu to przeczytaj artykuł warunki zabudowy. 

Programem, dzięki któremu możemy poznać dowolny numer działki w  Polsce jest Geoportal 2. Jest to program całkowicie darmowy, z którego może korzystać każdy, kto ma dostęp do internetu. Istnieje również aplikacja o tej samej nazwie na urządzenia mobilne. Aplikacja ta ma tą zaletę, że po uruchomieniu na telefonie usługi lokalizacji, uzyskamy informacje o numerze działek miejscu, w jakim się w danej chwili znajdujemy. Program ten ma charakter poglądowy i nie wszystkie dane są aktualne. Ostatnia aktualizacja miała miejsce w listopadzie 2014 roku.  Dlatego nie wszystkie nowo powstałe działki znajdują się w tym programie.

Aby pokazać jak wygląda ten program pokaże jak znaleźć numer działki, na której stoi Stadion Narodowy w Warszawie.

Krok 1

W wyszukiwarce wpisujemy http://www.geoportal.gov.pl/. Po zalogowaniu ukazuje się nam następująca strona

Aby wyszukać interesujący nas numer działki musimy wybrać zakładkę „dane o charakterze katastralnym”. W zakładce szukaj wpisujemy miejscowość, jaka nas interesuje, czyli w naszym przypadku Warszawa.

Krok 2

Pojawi się kilka propozycji dla wybranego słowa i wybieramy ten, który nas interesuje. W naszym przykładzie wybieramy „m. st. Warszawa, gmina”, czyli miasto stołeczne Warszawa, obszar gminy.

Krok 3

Po lewej stronie na suwaku przybliżamy do momentu aż pojawią się nazwy ulic, a następnie czerwone zarysy działek. Wówczas pojawi się komunikat o „warunkach korzystania z usługi”, który musi zaakceptować przyciskiem akceptuj.

Poruszanie się na tej mapie na początku może wydawać się trudne, ale po chwili zaczyna być intuicyjna. Jeżeli znamy najbardziej charakterystyczne punkty odniesienia w danej lokalizacji to wówczas jest nam dużo łatwiej poruszać się na mapie. Jak wiadomo stadion Narodowy w Warszawie znajduje się na Aleja Poniatowskiego 1. Znając ten adres bez problemu odnajdziemy numer działki, na jakiej został wybudowany. Numer działki to 12/2.

Podsumowanie

W przypadku dużych miast mapy zamieszczone w Geoportal2 się bardzo szczegółowe. Niestety w przypadku mniejszych miejscowości czy obszarów wiejskich trzeba się liczyć z mniejszą dokładnością map. Opisana funkcja jest jedną z, kilku jakie dostarcza nam ten program. Za jego pomocą można również znaleźć właściciela działki, znam numer działki, ale nie wiem gdzie ta działka leży, jakie jest natężenie ruchu koło mojej działki i wiele innych. Jeżeli jesteście zainteresowani opisem jednej z wymienionych funkcji, to napiszcie o tym w komentarzach.

DROGA DOJAZDOWA DO DZIAŁKI-kto może być właścicielem

Jednym z warunków otrzymania zezwolenia na budowę jest zapewnianie drogi dojazdowej do działki. Wydawałoby się ze nic prostszego i temat jest oczywisty. Niestety nie jest i mogą istnieć różne warianty zapewnienia drogi dojazdowej. Wszystko zależy od tego, kto jest jej właścicielem. Jakie są prawa i obowiązki takiego właściciela znajdziesz w tym artykule.

Właścicielem drogi są osoby prywatne

W wyniku podziału działek została również zaplanowana droga dojazdowa, której właścicielem może być prywatna osoba. Przeważnie w wyniku sprzedaży poszczególnych działek, nabywcy kupują procentowy udział w drodze dojazdowej. Dla przykładu, jeżeli jest 10 działek, do których prowadzi tzw. droga wewnętrzna to każdy właścicieli działek posiada 10% udziałów w tej drodze. Czyli każdy jest współwłaściciel własnej drogi dojazdowej. Wówczas obowiązek budowy, remontowania oraz odśnieżania spoczywa na wszystkich jej właścicielach.

Warto zwrócić uwagę na szerokość takiej drogi. Aby zapewnić bezpieczny przejazd dwóch samochodów przyjmuje się, że taka droga nie powinna być mniejsza niż 4 m. Jeżeli planujemy wybudować chodniki i oświetlenie to powinnyśmy zaplanować szerokość drogi 8m. Taka szerokość ma również znaczenie, jeżeli jesteśmy właścicielem działki rolnej i w przyszłości planujemy przekształcić ją na działki budowlane. Jeżeli zaplanujemy szerokość drogi dojazdowej mniejszy niż 8 m, możemy mieć problem z podziałem i przekwalifikowaniem działki.

Istnieje możliwość nieodpłatnego przekazania wybudowanej drogi do gminy. Jeżeli dana droga ma kilku właścicieli wymagana jest pisemna zgoda każdego z nich. Pomimo, że dana droga została wybudowana na własny koszt jej właścicieli, to gmina nie ma obowiązku takiej drogi przyjąć. Możemy do gminy wystosować zaproszenie do zawarcia umowy nieodpłatnego przekazania nieruchomości. Władze gminy mają trzy miesiące na podjęcie decyzji. Jeżeli odmówią to niestety nie możemy zmusić gminy do przejęcia nieruchomości.

Właścicielem drogi jest gmina

Zanim kupisz działkę możesz sprawdzić, kto jest właścicielem drogi dojazdowej. Takie informacje można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego

Jeżeli właścicielem drogi dojazdowej do Twojej działki jest gmina to po jej stronie spoczywa obowiązek dbania o stan techniczny tej drogi. Zobowiązania jest do budowy drogi, chodników, oświetlenia, oraz przeprowadzanie wszelkich remontów. Do obowiązków gminy należy również odśnieżanie takiej drogi w okresie zimowym. Należy jednak pamiętać ze w gminie występują tak zwane klasy dróg. Drogi dzieli się na następujące klasy:

  1. autostrady (oznaczane symbolem A),
  2. drogi ekspresowe (oznaczane symbolem S),
  3. drogi główne ruchu przyspieszonego (oznaczane symbolem GP),
  4. drogi główne (oznaczane symbolem G),
  5. drogi zbiorcze (oznaczane symbolem Z),
  6. drogi lokalne (oznaczane symbolem L),
  7. drogi dojazdowe (oznaczane symbolem D).

Każda droga ma określony priorytet, jeżeli chodzi o utrzymanie jej stanu technicznego. Najwyższa w kategorii jest klasa A (autostrady) najniższa klasa D (drogi dojazdowe) Pisze to po to abyście wiedzieli, że budżet na remonty w każdej gminie jest ograniczony i remont lub budowa drogi dojazdowej do waszej działki może zająć kilka lub kilkanaście lat. Klasa drogi również ma znaczenie podczas odśnieżania. Gminy w pierwszej kolejności muszą odśnieżyć drogi główne a dopiero na samym końcu drogi dojazdowe.

Droga dojazdowa do posesji i jej połączenie z drogą publiczną

Droga dojazdowa musi w określonym miejscu mieć połączenie z drogą publiczną. Jeżeli taki zjazd już istnieje to jest to dla nas najlepsze rozwiązanie. Natomiast, jeżeli takie zjazdu nie ma to będziemy musieli uzyskać zezwolenie na lokalizację zjazdu na drogę publiczną. Takie zezwolenie wydaje w formie decyzji właściwy zarządca drogi publicznej. Dla dróg krajowych jest nim Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, dla dróg wojewódzkich – zarząd województwa, dla dróg powiatowych – zarząd powiatu, zaś dla dróg gminnych – wójt, burmistrz, bądź prezydent miasta.

Służebność przejazdu, droga konieczna

Niestety nie zawsze istnieje fizyczna możliwość wytyczenia drogi dojazdowej. Wynikać to może, chociażby z gęstości zabudowy, jaka już jest wokół danej działki. W takim wypadku istnieje konieczność ustanowienia służebności przejazdu. Powstaje ona wówczas, jeżeli w wyniku podziału działki traci ona dostęp do drogi publicznej i jedyną formą dojazdu do danej działki jest dojazd przed nieruchomość sąsiadującą. Ustanowienie służebności gruntowej, może nastąpić podczas sprzedaży danej działki i wpisaniu przez notariusza służebności drogi. Drugim sposobem ustalenia służebności jest porozumienie się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości a następnie podpisanie umowy w obecności notariusza.

Kolejnym i ostatecznym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu w celu ustanowienia służebności drogi koniecznej. Należy pamiętać, że taka służebność jest odpłatna. Oznacza to, że będziemy musieli płacić wynagrodzenie osobie, od której żądamy służebności jej gruntu. Wysokość takiego wynagrodzenia uwzględnia ceny rynkowe oraz ewentualne startu, jakie poniesienie właściciel nieruchomości, przez którą droga będzie przebiegać.

Podsumowanie

Przed zakupem działki warto sprawdzić, kto jest jej właścicielem. Dowiemy się wówczas, kto jest odpowiedzialny za jej budowę i remonty. Uchronimy się dzięki temu przed nieplanowanymi wydatkami i zapewnimy sobie komfortowy dojazd do naszej posesji.

JAK NEGOCJOWAĆ CENĘ – PRAKTYCZNE PORADY

Przed spotkaniem ze sprzedawcą zastanawiasz się jak przeprowadzić rozmowę, aby skutecznie obniżyć cenę sprzedaży. Jest kilka zasad, które warto wykorzystać podczas rozmów negocjacyjnych. Przeczytaj ten artykuł a dowiesz się jak skutecznie negocjować cenę sprzedaży.

Zawsze kwestionuj początkową cenę

Podczas spotkania dotyczącego sprzedaży działki czy to z właścicielem czy z pośredniczącym biurem nieruchomości zawsze należy kwestionować cenę sprzedaży. Pamiętajcie, że każda cena została celowo zawyżona, ponieważ w naszej kulturze funkcjonuje zwyczaj negocjacji. Jako ludzie lubimy rywalizować i z negocjacji zawsze chcemy wyjść zwycięsko, jako ta osoba, która wygrała. Dlatego każdą cenę się zawyża, aby dać taką możliwość osobie, która kupuje daną nieruchomość.  Oczywiście wszystko zależy od własnych umiejętności negocjacyjnych oraz od sytuacji sprzedającego, ale przyjmuję się, że cenę początkową można obniżyć średnio od 2% do 5%.

Postaraj się dowiedzieć o powód sprzedaży

Pamiętaj ze każdy z nas jest inny. Powodów sprzedaży ziemi może być wiele. Jeżeli sprzedającemu zależy na jak najszybszym sprzedaniu nieruchomości to dla Ciebie, jako kupującego jest to najlepsza informacja. Jak wiadomo „czas to pieniądz”, więc istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że sprzedający będzie wstanie zgodzić się na cenę niższą o10%-15% od początkowo proponowanej, aby jak najszybciej zakończyć sprzedaż nieruchomości.

Musisz być przygotowany do negocjacji

Zdobądź informację o konkurencyjnych ofertach. Poszukaj w danej okolicy podobnych ofert sprzedaży. Zdobędziesz dzięki temu informacje o wysokości cen panujących w danej okolicy.

Jeżeli znasz numer działki to uzyskaj warunki zabudowy dla interesujących ciebie działek. Zanim wystąpisz do gminy o wydanie takiej decyzji, zawsze możesz zapytać sprzedającego czy posiada taka decyzję. Takie dane są jawne i dostępne dla każdego zainteresowanego, wiec powinieneś bez problemu otrzymać takie informację od sprzedającego.

Jeżeli interesujesz się kilkoma działkami w danej lokalizacji to warto negocjować cenę ze wszystkimi sprzedającymi. Oczywiście te negocjacje powinny odbywać się oddzielnie.

Jakie ja mam argumenty, jako kupujący

Wiele ludzi uważa się, że jako kupujący nie mają argumentów negocjacyjnych. Takie myślenie do duży błąd. Jako kupujący mamy wiele argumentów do zaoferowania, o których istnieniu nawet nie wiemy.

Pierwszym z nich jest posiadana gotówka. Istnieje pewna grupa ludzi, którzy posiadają określoną ilość gotówki i są wstanie podpisać akt notarialny w przeciągu kilku dni. Jest to silny argument, który warto wykorzystać, jeżeli sprzedającemu zależy na czasie.

Drugim argumentem jest wysokość zaliczki/zadatku. Niektórzy sprzedający są wstanie obniżyć cenę sprzedaży, ale oczekują zaliczki/zadatku w wysokości np. 20% wynegocjowanej ceny. W wyjaśnieniu różnić między zaliczką a zadatkiem posłużę się Wikipedią:

Zadatek różni się od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona wzbogaca się o wysokość zadatku; natomiast zaliczka jest po prostu zwracana, bez dodatkowych konsekwencji. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci zadatek, (jeśli sama go dała), albo zobowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości.

Jeżeli zapłaciliście zadatek, to pamiętajcie, że jeżeli sprzedający nie dotrzyma umowy i nie sprzeda wam nieruchomości to musi oddać dwukrotność wpłaconego zadatku.

Trzecim argumentem negocjacyjnym jest zakres dodatkowych czynności, jakie wykonamy. Dla lepszego wyjaśnienia pojęcia posłużę się przykładem. Jeżeli osoba, od której kupujemy działkę jest również właścicielem kilku innych sąsiadujących działek, to może być zainteresowana ziemią pochodząca z wykopu naszych fundamentów. Jeżeli działka, którą chcemy kupić jest nieuzbrojona to możemy uzgodnić, że podczas uzbrajania kupionej działki, doprowadzimy na własny koszt media do działki sąsiedniej. Przed rozpoczęciem negocjacji należy najpierw sprawdzić koszt takiego podłączenia. Dzięki temu będziemy wiedzieli, do którego momentu dana inwestycja nam się opłaca.

Czwartym zagadnieniem jest tzw. barter, czyli wymiana towar za towar. Część osób chce kupić działkę i na niej wybudować swój dom, ale najpierw planują sprzedać mieszkanie. Warto o tym wspomnieć sprzedającemu, bo może on być zainteresowany kupnem takiego mieszkania. Wówczas istnieje możliwość wymiany bezgotówkowej działki na mieszkanie, lub dopłacenie różnicy w gotówce. Pamiętajcie, że powody sprzedaży ziemi przez ludzi jest wiele i są bardzo różne. Wśród ogłoszeń sprzedaży zdarzają się również oferty zamiany np. działki za samochód.

Gdzie szukać informacji

Technik negocjacyjnych jest bardzo wiele i jeżeli jesteście zainteresowani poszerzeniem wiedzy na ten temat to warto kupić książkę. Na rynku jest wiele autorów zajmujących się tą tematyką, ale osobiście polecam Brian Tracy „Negocjowanie”. Świetna książka napisana w rzetelny i przyjazny sposób, dostarczająca dużą dawkę wiedzy po bardzo rozsądnej cenie. Dla chętnych zamieszczam link do książki.

Podsumowanie

Pamiętajcie, że podczas rozmów negocjacyjnych należy powstrzymać emocje. Niestety niekiedy może być to trudne zwłaszcza, jeżeli bardzo nam zależy na kupnie konkretnej nieruchomości. W takim przypadku warto zastanowić się na wynajęciem zawodowych negocjatorów, którzy pomogą nam skutecznie sfinalizować transakcję.

Bez względu na okoliczności pamiętaj ze negocjujesz z człowiekiem. Druga osoba również posiada uczucia, emocje czy własne plany życiowe. Podczas negocjacji musicie się wzajemnie szanować i wspólnie dojść do porozumienia. Niestety nie ma złotej reguła, która zapewni sukces negocjacyjny. Ale dobre przygotowanie oraz skuteczne argumenty na pewno wam pomogą.

 

CZY CENA DZIAŁKI JEST NAJWAŻNIEJSZA CZĘŚĆ I

JAK NIE CENA TO CO?

Jeżeli nie znasz odpowiedzi na to pytanie, to lepiej trafić nie mogłeś. W tym artykule dowiesz się na co zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej.

Kupno działki to nie jedyny koszt, jaki musimy ponieść, jeżeli planujemy budowę domu. Na potrzeby lepszego zrozumienia tematu rozgraniczę działki zlokalizowane w mieście i na wsi. W tej części artykułu opiszę zagadnienia dotyczące działek budowlanych zlokalizowanych w mieście. Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem działki na wsi zapraszam tutaj.

Jeżeli zależy nam na czasie i chcemy szybko wybudować dom i zmniejszyć liczbę dokumentów do minimum to warto kupić działkę budowlaną na już powstałym/powstającym osiedlu domów jednorodzinnych.  W takich lokalizacjach przeważnie znajdują się działki o wielkości od 750m2 do 1000 m2. Decydując się na zakup takiej działki warto zwrócić uwagę na kilka następujących aspektów:

Szerokość działki

Pamiętajcie, aby szerokość działki była nie mniejsza niż 22 m dzięki temu będziecie mieli większą swobodę w wyborze projektu domu. Statystycznie przyjmuje się długość domu 10 m, garaż 4 m, oraz po 4m z każdej strony od granicy działki do bocznej ściany domu, co łącznie daje 22 m. Pozwoli to nam na wybudowanie garażu w jednej linii razem z domem i zapewni komfortową odległość od sąsiadów.

Uzbrojenie działki

Jest to nić innego jak wyposażenie działki w prąd, wodę, kanalizację czy gaz., Jeżeli wszystkie wymieniona przyłącza znajdują się już na działce to jest to najlepsze rozwianie. Dzięki temu szybko zaczniemy budowę i ograniczymy liczbę dokumentów do minimum. Ale niestety coś za coś, takie działki są najdroższe. Jeżeli na działce takich przyłączy nie ma to trzeba pamiętać, że będziemy musieli takie przyłącza doprowadzić na własny koszt.

Droga dojazdowa do działki

Jest to na tyle istotne, że będziemy ta drogą jeździć kilka razy dziennie bez względu na warunki pogodowe i warto, aby było ona przejezdna zarówno zimą (śnieg), jesienią (deszcz) jak i latem. Oczywiście można wspólnie z sąsiadami wybudować na własny koszt utwardzona drogę dojazdowa. Warto pamiętać ze powstanie chodników i oświetlenia będzie wymagało przeprowadzenia takiej inwestycji przez gminę a co się z tym wiąże może to zająć kilka lat. Jeżeli mieszkaliśmy w mieszkaniu w mieście to na pewno przyzwyczailiśmy się do odśnieżonych zimą chodników czy ulic, które po wybudowaniu domu będziemy musieli odśnieżać sami.

Sąsiedzi

Wydaje się to dość zabawne, ale nikt nie wie o nas więcej niż nasi sąsiedzi. Dobre sąsiedztwo powoduje, że czujemy się w danym miejscu dobrze i bezpiecznie. Jeżeli decydujemy się na zakup działki budowlanej, wokół której są już wybudowane domu to zawsze warto poznać przyszłych sąsiadów.  Bo co kiedy nasz najbliższy sąsiad jest fanem zabytkowych motocykli i w dni wolne lubi od rana podłubać sobie w garażu, a my z kolei lubimy sobie pospać do południa? Oczywiście nie na wszystko mamy wpływ, ale skoro szukajmy najlepszej lokalizacji na nasz dom to warto sprawdzić wiele aspektów.

Sklepy i komunikacja miejska

Mieszkając w mieście przyzwyczailiśmy się do sąsiedztwa sklepów spożywczych czy marketów. Dzięki temu w każdej chwili mogliśmy wyskoczyć po brakujący nam kilogram mąki czy rano po świeże pieczywo. Przeważnie na takich powstałych osiedlach domów jednorodzinnych powstają osiedlowe sklepy spożywcze, w których możemy zrobić drobne zakupy, ale warto pamiętać, że wybór asortymentu w takich sklepach jest ograniczony.

Jeżeli jesteśmy rodzicami to musimy pamiętać jak nasze dzieci będą dojeżdżać do szkoły. Warto zwrócić uwagę czy w danej okolicy i jak daleko od naszej działki znajduje się przystanek komunikacji miejskiej i jak często kursują autobusy. Wydaje się to dość błahe, ale kiedy przyjdzie nam po kilka razy dziennie korzystać z komunikacji miejskiej to warto, aby spełniała ona nasze oczekiwania. Nie chcemy przecież tracić kontaktu z naszymi znajomymi i przyjaciółmi.

Podsumowanie

Przed kupnem działki warto pamiętać o wyżej wymienionych aspektach, ponieważ nie zawsze cena jest najistotniejsza.  Wiadomo, że każdy z nas chce kupić działkę jak najtaniej i wybudować dom w pięknej lokalizacji. Pamiętajmy, że budując dom będziemy musieli zapewnić w nim bieżącą wodę, kanalizacje czy gaz. Przy wyborze działki warto być świadomym wszystkich aspektów, jakie mogą mieć wpływ na całościowe koszty budowy domu.

WARUNKI ZABUDOWY

CO TO JEST?

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. Nazywając temat potocznie decyzja o warunkach zabudowy określa, jakie warunki trzeba spełnić, aby można było wybudować na działce dom. Dla wyjaśnienia pojęcia zacytuję Wikipedię:

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) – decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.”

Dla lepszego zrozumienia definicji kilka słów wyjaśnienia. W większości dużych miast, obowiązuje miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w gminach lub mniejszych miastach ze względów na koszty ich stworzenia takich planów jeszcze nie ma. W takich przypadkach wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Na wydanie takiej decyzji przeważnie czeka się do trzech miesięcy.  W niektórych skomplikowanych przypadkach może to potrać trochę dłużej. Pamiętajcie, że osoby bezpośrednio sąsiadujące z daną nieruchomością również mogą wnieść ewentualne zażalenia. Oczywiście możemy się od nich odwołać, ale spowoduje to wydłużenie terminu otrzymania decyzji.

Pomimo pewnej uciążliwości i złożoności w uzyskaniu decyzji określającej warunki zabudowy, to dany dokument został wprowadzony po to, aby Nas chronić. Brzmi to dość absurdalnie, ale łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której wybudowaliśmy dom w spokojnej okolicy z dala od miasta, a na sąsiedniej działce ktoś buduje fermę drobiu, bo akurat odziedziczył od swojego dziadka trochę ziemi.  Wówczas dany urząd miasta czy gminy wyda negatywną decyzje i uniemożliwi realizację inwestycji. Każde miasto, czy gmina musi planować, jakie tereny przeznaczy na budownictwo społeczne a które na przemysł i usługi.

PO CO MI WARUNKI ZABUDOWY?

W celu uzyskania pozwolenia na budowę lub pozwolenia na podział nieruchomości należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy. Bez względu jaki rodzaj działki posiadamy możemy o taki dokument wystąpić.  Warto pamiętać, że taki dokument możemy uzyskać nie będąc właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że wystarczy znać numer działki i udać się do właściwego urzędu miasta lub gminy i złożyć wniosek o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy dla interesującej nas działki. Jeżeli ubiegamy się o wydanie pozwolenia na budowę to musimy być właścicielem nieruchomości, aby uzyskać warunki zabudowy.

CO ZAWIERAJĄ WARUNKI ZABUDOWY?

Jest to wykaz informacji dotyczących takich zagadnień jak:

  • opis inwestycji, czyli jaki rodzaj budynku można na danej działce wybudować,
  • szerokość elewacji frontowej,
  • geometrię dachu,
  • wysokość w kalenicy,
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej,
  • linia zabudowy,
  • określa ilość miejsc postojowych (dotyczy budynków wielorodzinnych np. bloki)
  • wskaźnik powierzchni zabudowy (powierzchnia zabudowy/powierzchnia działki)

W takim dokumencie określone są również wymagania dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

Dla większości z Nas wyżej wymienione zagadnienia są mało zrozumiałe. Dla architektów i kierowników budowy jest to zbiór informacji w oparciu, których muszą podejmować swoje działania. Każda budowa zaczyna się od uzyskania warunków zabudowy, bo dopiero w oparciu o ten dokument można projektować rodzaj budynku, jaki zostanie wybudowany na danej działce.

Jeżeli po przeczytaniu powyższego artykułu masz ochotę poszerzyć wiedzę dotyczącą zagadnienia proponuję zakupić książkę. Wykaz aktualnych tytułów w bardzo atrakcyjnych cenach znajdziesz tutaj.

Podsumowanie

Decyzja o warunkach zabudowy jest to niezbędny dokument, jaki musimy uzyskać przy budowie domu. Pomimo długiego okresu oczekiwania na jego wydanie pamiętajmy, że dostarczy on nam wiele cennych informacji dotyczących przeznaczenia danego terenu czy możliwości wyboru projektu domu. Jeżeli zamierzamy dopiero kupić daną nieruchomość to zawsze przed zakupem możemy uzyskać taki dokument. Pozwoli to nam upewnić się, że dana nieruchomość spełni nasze oczekiwania. Pamiętajcie, że pomimo ogólnie panującej opinii urzędy są dla ludzi i jeżeli tylko mamy jakąś wątpliwość to pytajmy i prośmy o poradę.