Archiwum kategorii: Aspekty prawne

5 zasad o których musisz pamiętać zanim wybudujesz dom

 

Oto 5 podstawowych zasad o których musisz pamiętać zanim wybudujesz dom. Przeczytaj je a będziesz wiedział jak nie dać się oszukać sprzedawcy i jak uniknąć nieprzewidzianych kosztów.

Budowa domu wiąże się z wieloma obowiązkami, które będziesz musiał wykonać podczas budowy domu. Ale zanim rozpoczniesz budowę, musisz kupić działkę. Abyś nie dać się oszukać pamiętaj o poniższych zasadach:

Zasada 1 Sprawdź Plan Zagospodarowania Przestrzennego

W skrócie chodzi o to żebyś sprawdził czy twoja działka, która planujesz kupić leży na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Sprawdzisz w ten sposób czy obok działki, którą planujesz kupić nie jest planowana np. budowa magazynu, składów budowlanych itp. Tego dowiesz się w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy przynależnym do lokalizacji danej działki. Sprawdź za nim kupisz! Informacje dotyczące szczegółowego opisu planu zagospodarowania przestrzennego znajdziesz tutaj.

Zasada 2  Sprawdź Warunki Zabudowy

Jeżeli gmina lub miasto nie ma stworzonego i uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, to musisz wystąpić o warunki zabudowy. Z tego dokumentu dowiesz się, jakie jest przeznaczenie działki oraz jaki rodzaj budynku możesz na nim wybudować. Zawarte w nim są również  informacje określające wysokość budynku, ilość kondygnacji, usytuowanie budynku na działce, itp. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Zasada 3  Uzyskaj numer Księgi Wieczystej

Przed kupnem działki zawsze możesz poprosić sprzedającego, aby podał Tobie numer księgi wieczystej. Dowiesz się z niej, kto jest właścicielem działki, czy jest nim rzeczywiście osoba, która podaje się za właściciela. Uzyskasz również informacje czy dana działka nie jest objęta hipoteką lub służebnością gruntową. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Zasada 4  Uzyskaj Mapę Zasadniczą

Odpis mapy zasadniczej możesz uzyskać zawsze nawet jak nie jesteś właścicielem nieruchomości. Dowiesz się dzięki temu jak daleko od Twojej działki znajdują się przyłącza energetyczne, wodne, gazowe lub kanalizacyjne. Dzięki tej wiedzy, koszt budowy domu nie wrośnie w wyniku wysokich kosztów uzbrojenia działki. Informację o tym jak i gdzie uzyskać mapę zasadnicza znajdziesz tutaj.

Zasada 5  Zaplanuj budowę drogi dojazdowej

Musisz pamiętać, że zanim gmina wybuduje drogę asfaltowa do Twojej działki może minąć kilka lub kilkanaście lat. Do tego czasu będziesz musiał na własny koszt zapewnić dojazd do swojego domu. Wszystko zależy od materiału, jaki użyjesz do budowy drogi. Najlepiej dogadać się z przyszłymi sąsiadami i wspólnie podzielić się kosztami budowy drogi. Wiem, że mało, kto planuje taki wydatek w budżecie przeznaczonym na budowę domu, dlatego zwracam uwagę, że taki wydatek będzie potrzebny. Więcej informacji dotyczących rodzajów surowców używanych do budowy drogi znajdziesz tutaj.

Księga wieczysta

Jeżeli chcecie kupić działkę budowlaną lub jakąkolwiek inną nieruchomość, pamiętajcie, aby sprawdzić księgę wieczystą. Należy to zrobić dla własnego bezpieczeństwa. Zawsze możecie poprosić sprzedającego nieruchomość o podanie numeru księgi wieczystej. Jeżeli sprzedawca jest uczciwy i nie ma nic do ukrycia to powinniście Wam podać ten numer. Każda nieruchomość powinna posiadać księgę wieczystą.

Księga wieczysta co to jest

Ponieważ księga wieczysta przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala ustalić, komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Dowiedzie się, kto jest właścicielem, czy dana nieruchomość ma hipotekę albo komornika. Czy jest jeden właściciel a może jest współwłasność. Księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana, jako właściciel w kilku księgach wieczystych. Zapisuje się w niej wszystkich właścicieli danej nieruchomości. Możecie się dowiedzieć i kto i kiedy kupił daną nieruchomość. W przypadku działek dowiedzie się, kiedy został dokonany podział działki oraz przez jakiego geodetę. Informacje zawarte w księdze wieczystej maja na celu sprawdzenie czy wasz sprzedający jest wiarygodny i nie chce wasz oszukać.

Gdzie szukać księgi wieczystej

Od 1991 roku, księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo wglądu. Jeżeli znacie numer księgi wieczystej należy udać się do sądu rejonowego i poprosić o możliwość wglądu do danej księgi wieczystej. Możecie tylko przeglądać dana księgę i ewentualnie robić notatki. Nie otrzymacie ksera ani oryginału.

Od 16 czerwca 2010 na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono możliwość elektronicznego sprawdzenia księgi wieczystej. W dniu otwarcia bazy danych zapisanych było 12,1 mln spośród 18,8 mln wszystkich ksiąg wieczystych. Dostęp do systemu online możliwy jest poprzez stronę https://ekw.ms.gov.pl.

Kto dokonuje wpisu do księgi wieczystej

Dla własnego bezpieczeństwa każde kupno nieruchomości powinno odbywać się u notariusza. Wówczas to po jego stronie spoczywa obowiązek sprawdzenia księgi wieczystej. Sprawdzi czy dana nieruchomość należy do sprzedającego, czy nie jest obciążona kredytem, lub nakazem sądowym.  Jeżeli księga wieczysta nie budzi wątpliwości dokona kupna/sprzedaży danej nieruchomości. Przeważnie notariusze w waszym imieniu dokonują nowego wpisu w księdze wieczystej. Informują sad rejonowy o tym ze nastąpiła zmiana w właściciela nieruchomości.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

W tym artykule przedstawię krok po kroku jak przebrnąć przez załatwianie pozwolenia na budowę. Wiem ze dla większości z nas załatwienie formalności w urzędach porównywalne jest w wyprawą w Himalaje lub przebiegnięciem maratonu. Dlatego pokarze Wam, jakie dokumenty i gdzie należy złożyć, aby wniosek o wydanie pozwolenia na budowę był kompletny. Właściwe przygotowanie dokumentacji pozwoli załatwić formalności szybko i skutecznie.

Zakładam, że jesteście już właścicielem nieruchomości, na której chcecie budować. Jest to warunek konieczny. Natomiast, jeżeli dopiero szukasz działki pod budowę domu to zachęcam do przeczytania poprzednich artykułów, które znajdziesz tutaj. Dowiesz się w nim, jaki rodzaj działki wybrać i na co warto jeszcze zwrócić uwagę przed zakupem działki.

Krok I

Uzyskać warunki zabudowy dla działki, na której chcemy wybudować dom.  Jeżeli nie wiesz, co do za dokument i jak to uzyskać, to przeczytaj artykuł warunki zabudowy. Jeżeli kupiliśmy już działkę, dla której zostały już wydane warunki zabudowy to poprośmy sprzedającego, aby nam ten dokument pokazał. Musimy sprawdzić czy dany dokument jest ważny. Chodzi o to, aby od daty ich wystawienia nie minęło pięć lat. Warunki zabudowy są wydawane dla działki bez względu, kto jest jej właścicielem.

Krok II

Należy pobrać i wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę. Jest on bezpłatny i znajduje się w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa.

Krok III

Uzyskać cztery egzemplarze projektu budowlanego. Musi być on rozplanowany na działce zgodnie z kryteriami opisanymi w warunkach zabudowy. Tymi zagadnieniami zajmują się oczywiście profesjonalne biura projektowe. Pamiętajmy, że musimy współpracować z firmami, które działają na rynku legalnie i posiadają odpowiednie kwalifikacji i uprawnienia. Jest to o tyle ważne, że podczas składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć również zaświadczenia o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych.

Uzyskanie kompletnego projektu budowlanego zajmie nam najwięcej czasu. Związane jest to z uzyskaniem odpowiednich zaświadczeń takich jak:

– Warunki przyłączenia do sieci energetycznej

– Warunki przyłączenia do sieci gazowej

– Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej

– Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej

– Zapewnienie odbioru odpadków stałych

Aktualne mapy

Są to niezbędne zaświadczenia, bez których nie jesteśmy wstanie rozpocząć budowy. Prawo budowlane nakłada obowiązek na Inwestora do zapewnienia dostawy do domu niezbędnych mediów w celu spełnienia wymagań sanitarnych i użytkowych zapisanych w obowiązujących przepisach. W celu uniknięcia dodatkowych kosztów warto przed zakupem sprawdzić kwestię późniejszych przyłączy. Jak to zrobić, na co zwrócić uwagę przed zakupem działki znajdziesz tutaj.

Krok IV

Musimy uzyskać oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością. Chodzi o potwierdzenie, że jesteśmy właścicielami działki, na której chcemy się budować. W tym przypadku wystarczy umowa notarialna, która została sporządzona podczas kupowania działki.

Tak skompletowany zestaw dokumentów musimy złożyć w odpowiednim starostwie powiatowym. W szczególnym przypadkach starostwo może zażądać złożenie jeszcze dodatkowych zaświadczeń i pozwoleń, ale są one tak indywidualne i sporadyczne ze nie będę poruszać tego zagadnienia.  Urząd na wydanie pozwolenia ma maksymalnie 65 dni.  Wydanie pozwolenia może zostać wstrzymane z powodu niedostarczenia przez inwestora wszystkich niezbędnych dokumentów.

Pozwolenie na budowę – co to jest?

Jeżeli planujesz budowę domu jednorodzinnego to pewnie słyszałeś o takim dokumencie jak pozwolenie na budowę. Jest to dokument, bez którego nie wolno Tobie rozpocząć budowy domu. Sama nazwa dokumentu wyjaśnia jego przeznaczenie, ale żeby dokładnie zrozumieć, do czego nas ta decyzja zobowiązuje postanowiłem napisać ten artykuł.

Definicja

Według Wikipedii

Pozwolenie na budowę – jest to dokument urzędowy otrzymany w drodze decyzji administracyjnej zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. z 2016 r. poz. 290)).

Tłumacząc tą urzędową definicję na bardziej przystępny język, to jest to dokument pozwalający nam na budowę domu. Należy pamiętać, że jest to pozwolenie na budowę tego konkretnego projektu domu, który zgłaszaliśmy w dokumentach.

Uprawomocnienie decyzji

Pomimo że otrzymaliśmy pozwolenie na budowę to niestety nie możemy od razu rozpocząć zaplanowanych prac. Brzmi to absurdalnie, ale to niestety prawda. Nasza decyzja, którą otrzymaliśmy musi się uprawomocnić. Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się prawomocna, jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę nikt się od niej nie odwoła. W praktyce chodzi o to, aby żaden właściciel nieruchomości sąsiadujący z naszą działką nie zgłosił sprzeciwu. Taki sprzeciw można wnieść, gdy planowana przez sąsiada inwestycja będzie obiektywnie oddziaływać na obszar twojej nieruchomości. Jeżeli w wyznaczonym terminie 14 dni taki sprzeciw nie wpłynie to decyzja o pozwoleniu na budowę jest prawomocna.

Jeżeli już otrzymaliśmy prawomocną decyzję o pozwoleniu a budowę to niestety nadal nie możemy rozpocząć prac budowlanych. Co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie, a roboty można rozpocząć, jeżeli organ ten nie wniesie sprzeciwu.

Ważność decyzji

Uzyskanie pozwolenie na budowę  jest bezterminowe. Jako inwestor jesteśmy zobowiązani do wybudowania domu o określonym terminie. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Jeżeli w określonym terminie nie wybudowaliśmy planowanego domu to, aby kontynuować budowę będziemy musieli wystąpić o wydanie nowej decyzji o pozwolenie na budowę.

Ulgi podatkowe dla przedsiebiorczych

Ponieważ kwestia zobowiązań podatkowych uzależniona jest od szeregu czynników i indywidualnej sytuacji każdej osoby, pamiętajcie, aby przed sprzedażą skonsultować swoją decyzję z doradcą podatkowym czy notariuszem. Ten artykuł ma na celu przedstawienie prawnie dozwolonych możliwości, z jakich warto skorzystać, aby nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości.  Jest to drugi artykuł z serii o podatkach. Osoby zainteresowane zapraszam do przeczytania artykułu „jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości”

Podatek od dochodu a nie przychodu

Istnieją sytuacje, w których niestety trzeba będzie zapłacić należny podatek od sprzedaży nieruchomości. Natomiast można się postarać by był on jak najniższy. Jak to zrobić podpowiadam tutaj.

Wysokość podatku zależy od daty nabycia nieruchomości. Dla naszego przykładu załóżmy, że sprzedajemy działkę, którą nabyliśmy w 2014 roku. W wyniku sprzedaży będziemy musieli zapłacić podatek w wysokości 19% o przychodu. Aby pokazać, na czym polega różnica między przychodem a dochodem posłużę się przykładem.

Załóżmy, że w 2014 roku kupiliśmy za 100 tyś zł działkę siedliskową o wielkości 3000 m2. Dokonaliśmy przekształcenia działki na budowlaną oraz dokonaliśmy podziału geodezyjnego, za co zapłaciliśmy np. 5 tyś zł. Ponieważ chcieliśmy na tych działkach dobrze zarobić wiec uzbroiliśmy ten teren w prąd, wodę i gaz. Załóżmy, że koszt uzbrojenia działek wyniósł łącznie 10 tyś zł. Mamy klienta, który za nasze działki budowlane chce zapłacić 250 tyś zł i nam taka cena odpowiada. Aby obliczyć należy podatek należy najpierw obliczyć nasz dochód. Aby to zrobić należy od przychodu odjąć wszystkie poniesione koszty:

250 tyś (cena sprzedaży) – 100 tyś (cena nabycia) – 10 tyś (koszty uzbrojenia) – 5 tyś (koszty podziału) = 135 tyś zł (dochód)

Dopiero od kwoty naszego dochodu zapłacimy 19% podatku. Czyli w naszym przykładzie będzie to kwota 25 650 zł

135 tyś x 19% = 25 650 zł

Pamiętajcie, że musicie posiadać potwierdzenie poniesionych kosztów. Najlepiej jest mieć wystawioną fakturę potwierdzającą wykonanie poszczególnych prać i poniesionych kosztów. Jeżeli nie będziecie posiadać udokumentowanych kosztów to niestety zapłacicie wyższy podatek.

Własne cele mieszkaniowe

Polskie prawo podatkowe pozwala nie płacić podatku również osobom, które kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczą na zakup mieszkania na tzw. własne cele mieszkaniowe. Już wyjaśniam, o co w tym chodzi. Z tego zwolnienia mogą skorzystać osoby, które np. w wyniku darowizny odziedziczyły jakąś nieruchomość i chcą ją sprzedać, aby kupić własne pierwsze mieszkanie. Oto przykład:

W wyniku darowizny w 2014 roku ktoś otrzymał np. działkę budowlaną. Ponieważ nie minęło jeszcze 5 lat podatkowych od daty nabycia, i ze względu na należny podatek nie opłaca się działki sprzedaż. Ale jeżeli dana osoba sprzeda działkę i całą kwotę np. 200 tyś zł, przeznaczy na zakup własnego pierwszego mieszkania, to nie zapłaci podatku. Oczywiście wartość mieszkania może być znacznie większa natomiast nie może być mniejsza.

 

Mapa zasadnicza – po co to komu?

Aby określić koszty uzbrojenia działki musimy wiedzieć jak daleko od granicy naszej działki znajduję się główna sieć. Taką wiedzę w postaci graficznej dostarczy nam tzw. mapa zasadnicza. Aby zrozumieć, co to za dokument zacytuję Wikipedię.

Co to jest

Mapa zasadnicza, nazywana również Podstawową Mapą Kraju – w Polsce, zgodnie z art. 2 pkt. 7 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów.

Czyli jest to mapa, na której przedstawione wszystkie informacje, jakie będą nam potrzebne, aby określić koszt uzbrojenia działki.

Po co mi mapa zasadnicza?

Jeżeli chcesz kupić działkę budowlaną to będziesz wiedział jak daleko od granicy działki przebiegają główne sieci. Może też się zdarzyć, że przez Twoja działkę przebiega np. rura gazowa lub wodociągowa. Taka informacją będzie miała wpływ na zagospodarowanie działki i umiejscowienie na niej domu. Może się wówczas okazać, że wybrany przez ciebie projekt domu nie jest możliwy do wybudowania. Lepiej taką wiedzę uzyskać przed wydaniem pieniędzy na zakup działki.

Jeżeli z taką mapą wybierzesz się do „wodociągów” to uzyskasz informację, w którym miejscu będziesz musiał podłączyć się do sieci. Pamiętaj również, że według najnowszych badać 55% populacji to tzw. wzrokowcy. Czyli ludzie, którzy oceniają świat na bazie tego, co widzą. Muszą widzieć dany obszar, jego zarys i otoczenie, aby móc się wypowiedzieć na dany temat.

Gdzie złożyć wniosek

Aby uzyskać taką mapę należy wybrać się wybrać się do Starostwa Powiatowego do Wydziału Geodezji. Należy złożyć wniosek wydanie mapy zasadniczej. Możemy taki wniosek złożyć nie będąc właścicielem gruntu. Musimy tylko znać nr działki i zapłacić za wydanie mapy. W większości urzędów takie mapy uzyskujemy od ręki. Dana mapa może być w kolorze lub czarno-biała. Najlepiej wybrać w kolorze, ponieważ lepiej będą widoczne wszystkie przyłącza, które oznaczone są różnymi kolorami.

Mapa zasadnicza wykonywana jest w kilku skalach. Skala 1: 500 – 1: 1000 dla obszarów o gęstej zabudowie lub obszarów z dużą ilością podziemnej zabudowy. Skala 1: 1000 – 1: 2000 dla obszarów średnio zurbanizowanych i skala 1: 5000 dla zwartych obszarów rolnych i leśnych. Skala powinna być tak dobrana, żeby mapa była przejrzysta i czytelna.

DROGA DOJAZDOWA DO DZIAŁKI-kto może być właścicielem

Jednym z warunków otrzymania zezwolenia na budowę jest zapewnianie drogi dojazdowej do działki. Wydawałoby się ze nic prostszego i temat jest oczywisty. Niestety nie jest i mogą istnieć różne warianty zapewnienia drogi dojazdowej. Wszystko zależy od tego, kto jest jej właścicielem. Jakie są prawa i obowiązki takiego właściciela znajdziesz w tym artykule.

Właścicielem drogi są osoby prywatne

W wyniku podziału działek została również zaplanowana droga dojazdowa, której właścicielem może być prywatna osoba. Przeważnie w wyniku sprzedaży poszczególnych działek, nabywcy kupują procentowy udział w drodze dojazdowej. Dla przykładu, jeżeli jest 10 działek, do których prowadzi tzw. droga wewnętrzna to każdy właścicieli działek posiada 10% udziałów w tej drodze. Czyli każdy jest współwłaściciel własnej drogi dojazdowej. Wówczas obowiązek budowy, remontowania oraz odśnieżania spoczywa na wszystkich jej właścicielach.

Warto zwrócić uwagę na szerokość takiej drogi. Aby zapewnić bezpieczny przejazd dwóch samochodów przyjmuje się, że taka droga nie powinna być mniejsza niż 4 m. Jeżeli planujemy wybudować chodniki i oświetlenie to powinnyśmy zaplanować szerokość drogi 8m. Taka szerokość ma również znaczenie, jeżeli jesteśmy właścicielem działki rolnej i w przyszłości planujemy przekształcić ją na działki budowlane. Jeżeli zaplanujemy szerokość drogi dojazdowej mniejszy niż 8 m, możemy mieć problem z podziałem i przekwalifikowaniem działki.

Istnieje możliwość nieodpłatnego przekazania wybudowanej drogi do gminy. Jeżeli dana droga ma kilku właścicieli wymagana jest pisemna zgoda każdego z nich. Pomimo, że dana droga została wybudowana na własny koszt jej właścicieli, to gmina nie ma obowiązku takiej drogi przyjąć. Możemy do gminy wystosować zaproszenie do zawarcia umowy nieodpłatnego przekazania nieruchomości. Władze gminy mają trzy miesiące na podjęcie decyzji. Jeżeli odmówią to niestety nie możemy zmusić gminy do przejęcia nieruchomości.

Właścicielem drogi jest gmina

Zanim kupisz działkę możesz sprawdzić, kto jest właścicielem drogi dojazdowej. Takie informacje można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego

Jeżeli właścicielem drogi dojazdowej do Twojej działki jest gmina to po jej stronie spoczywa obowiązek dbania o stan techniczny tej drogi. Zobowiązania jest do budowy drogi, chodników, oświetlenia, oraz przeprowadzanie wszelkich remontów. Do obowiązków gminy należy również odśnieżanie takiej drogi w okresie zimowym. Należy jednak pamiętać ze w gminie występują tak zwane klasy dróg. Drogi dzieli się na następujące klasy:

  1. autostrady (oznaczane symbolem A),
  2. drogi ekspresowe (oznaczane symbolem S),
  3. drogi główne ruchu przyspieszonego (oznaczane symbolem GP),
  4. drogi główne (oznaczane symbolem G),
  5. drogi zbiorcze (oznaczane symbolem Z),
  6. drogi lokalne (oznaczane symbolem L),
  7. drogi dojazdowe (oznaczane symbolem D).

Każda droga ma określony priorytet, jeżeli chodzi o utrzymanie jej stanu technicznego. Najwyższa w kategorii jest klasa A (autostrady) najniższa klasa D (drogi dojazdowe) Pisze to po to abyście wiedzieli, że budżet na remonty w każdej gminie jest ograniczony i remont lub budowa drogi dojazdowej do waszej działki może zająć kilka lub kilkanaście lat. Klasa drogi również ma znaczenie podczas odśnieżania. Gminy w pierwszej kolejności muszą odśnieżyć drogi główne a dopiero na samym końcu drogi dojazdowe.

Droga dojazdowa do posesji i jej połączenie z drogą publiczną

Droga dojazdowa musi w określonym miejscu mieć połączenie z drogą publiczną. Jeżeli taki zjazd już istnieje to jest to dla nas najlepsze rozwiązanie. Natomiast, jeżeli takie zjazdu nie ma to będziemy musieli uzyskać zezwolenie na lokalizację zjazdu na drogę publiczną. Takie zezwolenie wydaje w formie decyzji właściwy zarządca drogi publicznej. Dla dróg krajowych jest nim Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, dla dróg wojewódzkich – zarząd województwa, dla dróg powiatowych – zarząd powiatu, zaś dla dróg gminnych – wójt, burmistrz, bądź prezydent miasta.

Służebność przejazdu, droga konieczna

Niestety nie zawsze istnieje fizyczna możliwość wytyczenia drogi dojazdowej. Wynikać to może, chociażby z gęstości zabudowy, jaka już jest wokół danej działki. W takim wypadku istnieje konieczność ustanowienia służebności przejazdu. Powstaje ona wówczas, jeżeli w wyniku podziału działki traci ona dostęp do drogi publicznej i jedyną formą dojazdu do danej działki jest dojazd przed nieruchomość sąsiadującą. Ustanowienie służebności gruntowej, może nastąpić podczas sprzedaży danej działki i wpisaniu przez notariusza służebności drogi. Drugim sposobem ustalenia służebności jest porozumienie się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości a następnie podpisanie umowy w obecności notariusza.

Kolejnym i ostatecznym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu w celu ustanowienia służebności drogi koniecznej. Należy pamiętać, że taka służebność jest odpłatna. Oznacza to, że będziemy musieli płacić wynagrodzenie osobie, od której żądamy służebności jej gruntu. Wysokość takiego wynagrodzenia uwzględnia ceny rynkowe oraz ewentualne startu, jakie poniesienie właściciel nieruchomości, przez którą droga będzie przebiegać.

Podsumowanie

Przed zakupem działki warto sprawdzić, kto jest jej właścicielem. Dowiemy się wówczas, kto jest odpowiedzialny za jej budowę i remonty. Uchronimy się dzięki temu przed nieplanowanymi wydatkami i zapewnimy sobie komfortowy dojazd do naszej posesji.

JAK WYCIĄĆ DRZEWO BEZ POZWOLENIA- NOWE PRZEPISY 2017

Jesteś właścicielem działki, na której rosną drzewa i krzewy? Słyszałeś coś o zmianie przepisów, ale nie wiesz, co dokładnie się zmieniło? W tym artykule dowiesz się jak wyciąć drzewa i krzewy bez pozwolenia w myśl obowiązujących przepisów.

Od 1 stycznia 2017 roku nastąpiła nowelizacja ustawy o ochronie przyrody. Dzięki temu, jako właściciele możemy decydować o tym, co może rosnąć na naszej ziemi, a co nie. Zanim zdecydujesz się na usunięcie drzew na swojej działce, to przeczytaj ten artykuł do końca.  Ponieważ nie każdy może wyciąć drzewo bez pozwolenia oraz nie każdy jego gatunek.

Kto może wyciąć drzewo bez pozwolenia

Każda osoba fizyczna może usunąć drzewo bez pozwolenia pod warunkiem, że wycięcie to jest dokonywane na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli na twojej działce rośnie drzewo, które chcesz akurat usunąć, to możesz je wyciąć bez pozwolenia. Natomiast, jeżeli prowadzisz na danej działce działalność gospodarczą, to chcąc wyciąć drzewo będziesz musiał uzyskać zezwolenie. Wyciąć drzewo bez pozwolenia mogą również rolnicy, którzy chcą swoje grunty nieużytkowe przywrócić do użytkowania rolniczego.

Zanim wytniesz drzewo pamiętaj

Nie każde drzewo można wyciąć bez pozwolenia. Samo usunięcie może być niemożliwe albo utrudnione, jeżeli drzewo jest objęte dodatkową ochroną. Taka ochrona dotyczy drzew, którą są pomnikiem przyrody, zadrzewieniem śródpolnym, przydrożnym i nadwodnym w parku krajobrazowym albo na obszarze chronionego krajobrazu (np. Natura2000). Zezwolenia wymagają również drzewa, które są objęte ochroną konserwatora zabytków albo w zasięgu prac związanych z usuwaniem występują chronione gatunki zwierząt, roślin albo grzybów. Należy również pamiętać, że drzewa, na których gniazdują ptaki nie wolno wycinać w terminie od 1 marca do 16 października. Wynika to z przepisów regulujących ochronę okresu lęgowego ptaków.

Czy obwód drzewa ma znaczenie?

Jeżeli wycinasz drzewo, jako osoba fizyczna to nie. Natomiast, jeśli chcesz usunąć drzewo w celach związanych z prowadzoną działalnością gospodarcza to i tak musisz uzyskać zezwolenie na wycinkę drzew. W takim wypadku obwód pnia będzie miał wpływ na opłaty, jakie będziesz musiał ponieść, aby taką zgodę otrzymać. Liczy się to w następujący sposób. Obwód drzewa na wysokości 130 cm nie większy niż 100 cm dotyczy topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej, platanu klonolistnego. W przypadku innych gatunków obwód drzewa na wysokości 130 cm nie może być większy niż 50 cm. Jeżeli usuwane drzewo jest większe niż opisane kryteria to zostanie naliczona opłata za wycięcie drzewa. Wysokość stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów każda gmina określa samodzielnie.

Podsumowanie

Aby móc wyciąć drzewo bez pozwolenia musisz spełnić kilka kryteriów jednocześnie. Wyciąć drzewo bez pozwolenia może tylko osoba fizyczna, której drzewo nie jest pomnikiem przyrody oraz nie znajduje się na obszarze chronionym i nie jest objęte ochrona konserwatora zabytków. Musisz również pamiętać, aby sprawdzić czy na usuwanym drzewie nie znajduje się gniazdo ptaków. Jeśli tak to będziesz musiał z wycięciem drzewa poczekać aż upłynie okres lęgowy ptaków.

Ponieważ przepisy dotyczące wycinki drzew bez pozwolenia weszły w życie od 1 stycznia 2007 roku, więc nie wszystkie gminy zdążyły dostosować swoje przepisy do obowiązującej ustawy. Dlatego dla własnego bezpieczeństwa przed wycięciem drzewa, warto dopytać się w waszej gminie o możliwość usunięcia drzewa bez pozwolenia.

ETAPY PODZIAŁU DZIAŁKI

Chcesz podzielić działkę ale nie wiesz jak się do tego zabrać. Przeczytaj ten wpis a dowiesz się jakie są etapy podziału działki. Dowiesz się jak taka procedura wygląda krok po korku. Jest to kolejny artykuł poświęcony podziałowi działki. Informację dotyczące wprowadzenia do tego zagadnienia znajdziesz tutaj.

Jak wygląda proces podziału działki     

Pamiętajcie że podział działki dokonuje geodeta. To od jego zaangażowania i doświadczenia będzie zależało jak długo taki proces będzie trwał. Dlatego tak ważne jest dobre przeanalizowanie wszystkich dostępnych ofert i wybranie najlepszej z nich. Skoro już wybraliśmy najlepszego naszym zdaniem geodetę to przedstawię, w jakiej kolejności będzie przebiegał proces podziału działki:

I ETAP   Wstępny plan podziału

Geodeta w naszym imieniu stworzy wstępny plan podziału nieruchomości. Czyli na mapie zasadniczej zaznaczy kolorem czerwonym granice nowo powstałych działek oraz przebieg wytyczonej drogi dojazdowej. Pamiętajcie, że taki plan powinien być przez Was zatwierdzony i spełniać wasze oczekiwania i sugestie. Geodeta powinien podzielić działkę w jak najkorzystniejszy dla Was sposób, ale zawsze warto sprawdzić czy plan podziału jest zgodny z naszymi oczekiwaniami i czy szerokość działki ma 22m2 więcej na ten temat tutaj.

II ETAP     Złożenie dokumentów

W urzędzie gminy składamy wniosek o zaopiniowanie planu podziału działki. Wniosek należy złożyć w urzędzie gminy, w wydziale geodezji i kartografii. Do wniosku dołącza się:

  • dokumenty potwierdzające tytuł własności (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku);
  • aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków;
  • kopię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (jeśli została wydana, a gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
  • trzy egzemplarze projektu

III ETAP    Pozytywna opinia zatwierdzająca wstępny plan podziału

Pamiętajmy, że wpływ na pozytywną opinię zatwierdzającą plan podziału działki maja bezpośredni sąsiedzi, którzy graniczą z danym terenem. Są oni pisemnie informowani o planowanym przez nas podziale i mają ustawowo nadanym terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, na zgłoszenie ewentualnych zastrzeżeń. Jeżeli takie zastrzeżenia nie wpłyną to otrzymujemy pozytywna opinię zatwierdzającą wstępny plan podziału nieruchomości. Na jego podstawie geodeta może sporządzić właściwy projekt podziału nieruchomości, który będzie bardziej szczegóły i zawierać będzie wytyczenie granic, określenie punktów granicznych (tzw. kamienie graniczne), oraz naniesienie wszystkich zmian na mapie.

IV ETAP   Złożenie dokumentów z projektem podziału działki

Następnie w tym samym urzędzie gminy, co poprzednio, składamy wniosek o podział nieruchomości. Dołącza się do niego:

  • dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (akt notarialny, odpis z księgi wieczystej)
  • wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
  • dokumentację geodezyjną, na którą składa się: protokół z przyjęcia granic nieruchomości podpisany przez właściciela  wnioskującego o podział, mapa z projektem podziału, wykaz zmian gruntowych.

Poza dokumentem potwierdzającym tytuł prawny wszystkie pozostałe powinniście otrzymać od geodety.

V ETAP  Ostateczna decyzja i utworzenie księgi wieczystej.

Po złożeniu dokumentów po raz kolejny do właścicieli sąsiadujących z dzieloną przez nas działką ponownie zostanie wysłany plan podziału. Jeżeli w wyznaczonym terminie nie wpłyną zastrzeżenia to decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna. Wówczas geodeta na działce wkopuje kamienie graniczne, a Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych utworzy odrębne księgi wieczyste, dzięki którym będzie możliwa sprzedaż poszczególnej działki.

Podsumowanie

Chcąc podzielić działkę warto rozpocząć ten proces w okresie zimowym. W tedy geodeci mogą się zając pozyskiwaniem niezbędnych dokumentów, a po ich otrzymaniu wczesną wiosną podzielić działkę. Pamiętajcie że proces podziału działki jest długotrwały i kosztowny. Nasza cierpliwość się opłaci ponieważ w wyniku podziału wartość naszej ziemi się zwiększy.  A na tym zależy każdemu posiadaczowi kawałka ziemi.

PODZIAŁ DZIAŁKI – WPROWADZENIE DO ZAGADNIENIA

Chcesz zarobić na sprzedaży ziemi, ale nie wiesz jak? Masz dużą działkę i nie wiesz, co z nią zrobić? To proste zrób podział działki i sprzedaj ją z zyskiem. W tym artykule dowiesz się jak przygotować się do tego zadania i na co warto zwrócić uwagę.

Co to jest podział działki?

Aby wyjaśnić definicję podziału działki posłużę się Wikipedią

„Podział nieruchomości – Jest to podział prawny (cywilny). W ujęciu administracyjno-prawnym podział nieruchomości polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela – podział geodezyjny.”

Czyli właściciel nieruchomości w wyniku podziału działki tworzy nowe oddzielnie działki. Ich granice zostaną wydzielone na nowo za pomocą tzw. kamieni graficznych.

Jakie działki można dzielić?

Dzielić można każdy rodzaj działki bez względu na jego formę przeznaczenia. Jeżeli dzielimy dużą działkę budowlaną na dwie mniejsze to będzie to proces szybki i łatwy.  Natomiast, jeżeli przy podziale chcemy również zmienić stan przeznaczenia działki np. przekształcamy działkę rolną na budowlaną to będziemy musieli najpierw przekształcić grunt, a dopiero potem go podzielić. W przypadku gruntów rolnych o klasie od I do III, czyli z punktu widzenia produkcji rolnej bardzo cennych, to odrolnienie takiej działki będzie bardzo trudne wręcz niemożliwe. Natomiast w przypadku gruntów rolnych o klasie od IV do VI powinniśmy uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu, ale warto pamiętać, że jest to proces długotrwały.

Przy podziale pamiętaj!

Do sporządzenia takiego podziału będzie nam potrzebna decyzja o warunkach zabudowy (wyjaśnienie, co to za dokument znajdziesz tutaj).  Na wydanie decyzji musimy poczekać nawet trzy miesiące, dlatego warto taki wniosek złożyć wcześniej.

Każda nowo powstająca działka musi mieć drogę dojazdową. Jeżeli np. chcesz podzielić działkę 3000m2 na dwie oddzielne działki to pamiętaj, że należy wytyczyć drogę dojazdową do nowo powstałej działki i niekiedy musimy ją stworzyć na własnej działce. Spowoduje to, że nowo powstałe działki będą mniejsze niż na początku zakładaliśmy, czyli poniżej 1500m2 każda.

Sąsiedzi graniczący z nasza działką zostaną powiadomieni o naszych planach podziału. Będą musieli taki plan zatwierdzić, więc warto dobrze żyć z naszym sąsiadem.

Jakie dokumenty będą potrzebne

Oprócz warunków zabudowy jeszcze będziemy potrzebować pisemnego oświadczenia o gotowości instalacji przyłączanej. Taki dokument będziemy musieli uzyskać od firm dostarczających w danym regionie prąd, gaz, wodę czy kanalizację. To oświadczenie to informacja stwierdzająca, że istnieją techniczne możliwości dostarczenia wyżej wymienionych mediów do nowo powstałych działek.

Kto mi podzieli działkę?

Podziałem i wytyczaniem granic gruntów zajmują się geodeci. Przed wyborem konkretnego biura warto przejść po kilku i zapytać, jaki będzie koszt podziału naszej działki. W takich biurach cennik usług jest indywidualną sprawą i zależy od wielu aspektów prawnych. Z informacji, jakie uzyskałem z biur geodezyjnych cena za podział działki 3000m2 może wahać się w przedziale od 1500zł do 3500 zł. Jak sami widzicie jest to spora różnica, dlatego warto poświęcić trochę czasu i sprawdzić ofertę konkurencji i zastanowić się nad wyborem właściwego biura. Cena, którą podałem obejmuje kompleksową usługę i pełne prowadzenie dokumentacji związanej z podziałem.

Podsumowanie

Jeżeli dobrze przygotujemy się do procesu podziału działki, to pozwoli nam to na szybsze przeprowadzenie tego procesu. Jeżeli chcemy zwiększyć wartość naszej nieruchomości to taki podział na pewno nam się do tego przyczyni.